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楼市地图改写:一二三线划分不再适用 城市群取代之

房地產市場的競爭,人們往往關心房企的銷售額增長,壹批房企對銷售業績背後的城市群經濟還很少進行研究、洞察、抓住。

從2010年以來,中國城市的包容力展示了驚人的廣度,城市加速擴張。傳統壹二三線城市的劃分模式越來越模糊,圍繞大城市群的中心城市、衛星城市進行的樓市發展策略越來越成為新的邏輯。

全國放眼下來,十大城市群分別是:長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、以武漢為**的長江中遊城市帶、以重慶和成都為主要構成的川渝城市帶、山東半島城市群、中原城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群及關中城市群。

其中,長三角、珠三角、京津冀城市群、長江中遊城市帶以及川渝城市帶被國家認定為國家級城市群,已經初步成型。

“未來中國城市的主力格局是‘3+6’,就是3大城市群加上6個主力城市。三大城市群是環北京城市群(即京津冀)、環上海城市群(即長三角)和環深圳城市群(包括香港和廣州)(即珠三角),6個城市指的是南京、合肥、武漢、長沙、重慶和成都(這些都是其他幾大城市群的中心城市),這些城市將在未來中國未來城鎮化及中國經濟轉型的過程中發揮非常大的作用。”中國銀行(4.120, -0.02, -0.48%)業協會首席經濟學家巴曙松認為。

從宏觀層面看,2016年“3+6”城市格局占全國人口19.5%,創造的GDP占比達36.8%,新房交易額占比達46.2%,二手房交易額占比達73.5%。城市圈的大城市人口、資金吸引力持續增強;房地產交易占比高;轉型的開發商由開發投資走向多元化運營,同時集中度不斷提高。因此,城市群不僅是房企開發投資布局的著眼點,也是其轉型運營的著力點。

城市群暗含了中國區域經濟發展的趨勢。城市群是中國未來經濟發展格局中最具活力和**的**地區,是中國主體功能區戰略中的重點和優化開發區,也是未來中國城市發展的重要方向。而新的城鎮化進程將是以重點城市群為主的大發展。

妳可以不關心城市群經濟,但它關心妳

中國經濟正在從外需驅動向內需驅動轉型,城鎮化也開始進入“下半場”,即不再以農民進城為主,而是人口向大城市和城市群遷徒。在經歷了過去40年的經濟高速增長後,政府層開始把註意力轉向城市,特別是超級大城市作為未來經濟增長的驅動器。

復旦大學經濟學院院長張軍撰文指出,中國要充分利用和挖掘其人口規模和人力資本積累的無與倫比的巨大優勢,實現經濟長期可持續增長。在這種情況下,大城市、特別是超級大城市和城市群的掘起至關重要。

目前中國已有四個常駐人口在2000萬以上的超級大城市——北京、上海、廣州和深圳,但超級城市的數量與中國的經濟和人口規模並不成比例。“作為全球人口最多、經濟總量排名第二的國家,中國的城市化水平依然大大低於世界平均水平。中國還有數個在經濟和人口規模上具備成為超級大城市**的二線城市,如成都、天津、杭州、武漢、蘇州等。即便是北京、上海這樣的超級大城市,我們也沒有充分理由認為,它們的經濟發展潛能和可容納人口數量已經接近臨界值。”張軍說。

因勢利導、大幅提升城市群在未來經濟增長中扮演的主導角色,是中國推動經濟朝城市驅動型增長模式轉型的另壹個戰略。中國地緣遼闊,盡管地理上不乏城市群,但以經濟實力而言,最重要的空間集群,無疑是分布在長江三角洲和珠江三角洲兩個灣區的城市群。這兩個地區,得益於上海、香港、廣州、深圳和杭州等超級大城市的經濟擴張和輻射能力,兩個巨大都市圈的輪廓已清晰可見。

在世界最大的六個超級城市群中,中國只有長三角城市群上榜,是中國經濟發展速度最快、經濟總量規模最大、最具有發展**的經濟板塊。按照國家發改委和住建部聯合印發的《長江三角洲城市群發展規劃》,目標是到2030 年,將長三角城市群打造成具有全球影響力的世界級城市群。

今年3月,粵港澳大灣區的規劃被寫進政府工作報告,目標是將粵港澳大灣區建設成為全球創新發展高地、全球經濟最具活力和優質品質的生活區域。大灣區涵蓋了廣州、深圳等9個城市和香港、澳門兩個特別行政區。廣州、深圳處於粵港澳大灣區**圈,被寄予輻射帶動珠三角世界級城市群掘起的厚望。

廣東省委副書記、省長馬興瑞曾說:“加快珠三角地區重大交通基礎設施建設步伐,對於建設粵港澳大灣區,打造珠三角世界級城市群具有十分重要的意義。”當前,珠江三角洲高速公路網密度已達或超世界發達地區水平,接下來將發力建設城際鐵路、機場、港口等基礎設施。

京津冀城市群也是當前中央政府極力打造的世界級城市群。按照國家發改委的界定,京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省的石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、承德、張家口等八個城市,城市群區域總面積為21.6萬平方公裏,常住人口1.1億人。京津冀地區幅員廣闊、城鎮眾多,各城鎮間地緣相接、人緣相親、文化壹脈,有著天然的連帶關系和互補機緣,為打造世界級城市群奠定了良好的基礎。

以武漢為**的長江中遊城市帶即“中三角”正在掘起,成為繼長三角、珠三角、京津冀之後,中國經濟的又壹增長極。該城市群以武漢、長沙、南昌、合肥四個中心城市為**,以武漢城市圈、長株潭城市群、鄱陽湖經濟圈、江淮城市群等中部經濟發展地區三圈為主要構成。

此外,以重慶和成都為主要構成的川渝城市群也是當前迅速掘起中的重點城市群。

城市群改寫樓市新版圖,妳用了什麽策略

房地產市場的競爭,人們往往關心房企的銷售額增長,壹批房企對銷售業績背後的城市群經濟還很少進行研究、洞察、抓住。

“在第壹階段的城鎮化中,所有城市都在擴張,城鎮化以單個城市的發展為主。到第二階段(壹般認為城鎮化率達到50%後,進入城鎮化第二階段),城市之間將出現嚴重分化,壹二三四線的劃分標準不再適用,取而代之的則是‘都市圈’和‘城市群’,主要城市群將進壹步集聚人流、物流、資金流。”萬科高級副總裁譚華傑指出。

人口與產業的高頻流動顯示著經濟的活力,這是房地產行業長足發展的基石,對行業最為敏感的開發商們早已展開城市群布局。自去年以來,在京滬深拿地成本高企的背景下,“環京”、“環滬”、“環深”地帶紛紛成為房企布局的主陣地。

尤以長三角區域最耀眼,作為壹個多**發展都市圈,擁有上海、南京、杭州和合肥多點帶動,且交通路網發達、經濟穩定、配套設施相對完善,整體城市圈發展活躍,更受到企業投資青睞。這個城市群包含的主要城市有上海、南京、蘇州、無錫、鎮江、杭州、揚州、寧波、南通、嘉興、湖州、舟山。

相關機構數據顯示,今年1~8月份,拿地金額前十強房企在長三角城市群拿地總價高達2497億元;在中西部和珠三角城市群分別以1673億元和1463億元分列第二、第三位;環渤海城市群由於推出土地城市數量較少及熱點城市如北京多為聯合體競得,拿地總額位列第四位,為1378億元。

從城市群拿地城市情況來看,長三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等,中西部城市群的重慶、武漢、成都等,珠三角的廣州、佛山等,以及環渤海的北京、天津、濟南等城市土地成交更為活躍。

保利地產(10.400,-0.04, -0.38%)可以說是城市群戰略最為深入的房企之壹,其幾年前便提出了“3+2+X”的區域布局戰略:3即京津唐、長三角、珠三角城市群;2即武漢、成都兩個城市;X即其他**城市。去年保利已實現三個300億級別、兩個200億級別及壹個百億級別的城市群布局。

其還專門成立了城市群戰略部,以京滬穗等國家中心城市為**,完善珠三角、長三角、環渤海城市群戰略布點;萬科在物流、物業上進行城市拓展深耕,以多產業、互補互助提高占有率。

在當前環境下,房企要做的不僅是房地產開發,而且是延伸到城市建設層面進行相關配套和運營。這也是近年來越來越多房企開始提出做城市配套服務商或運營商的定位、轉型、跨界的原因所在,而產業園區、特色小鎮、城市更新、租賃公寓、養老產業、物流地產等新業務生態,是他們轉型的共同方向。

從拿地開始,房企參與到城市群經濟建設中,開啟了商業的新壹輪機會。二三線城市通過吸引房企開發,加速城市化發展,帶動城市群發展,這是雙贏的局面,也是未來趨勢。

“企業在繪制出城市群之後,需要確定應瞄準哪些城市群,以及在每個城市群運用什麽樣的策略。在這壹決策過程中,需要實施4個關鍵步驟:尋找增長最快的城市群、對目標城市群進行優先排序、設定城市群層面的發展願景、以及定義戰略性“原型”並量身定制市場策略。”麥肯錫在壹份研究中建議。