購房指南

二套房認定標準 認定為二套房的情況有哪些

二套房是第2套普通自住房的簡稱,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的,借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平的,再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。對貸款購買第2套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。
壹是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數;
二是以當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總[1]面積為準,借款人家庭人均住房面積已高於當地平均住房水平;
三是已利用住房公積金貸款購房的家庭,再向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
對貸款購買第2套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。
二套房認定新標準:
新出臺的二套房標準是以家庭為單位,既認房又認貸,且異地人士購房貸款還需提供1年以上擬購房地的納稅證明或社會保險繳納證明,否則均按照二套房貸計算。
2010年6月4日住房和城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會公布的《關於規範商業性個人住房貸款中第2套住房認定標準的通知》中確定了二套房認定標準:壹、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數,應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
二、應借款人的申請或授權,直轄市、計劃單列市、省會(府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢,並出具書面查詢結果。
如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的,借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的,應將其記作不良記錄。
三、有下列情形之壹的,貸款人應對借款人執行第2套(及以上)差別化住房信貸政策:
(壹)借款人頭次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統,下同)中其家庭已登記有壹套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用貸款購買過壹套(及以上)住房,又申請貸款購買住房的;
(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查,確信借款人家庭已有壹套(及以上)住房的。
四、對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按本通知第三條執行差別化住房信貸政策。
對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按第2套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定,對其暫停發放住房貸款。
五、各地要把城市房屋登記信息系統建設作為落實國發〔2010〕10號文件的壹項重要工作抓緊抓好。數據不完備的城市,要進壹步完善系統;尚未建立房屋登記系統的城市,要加快建設。2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。
要加強住房信息查詢管理工作。房地產主管部門應嚴格按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號)及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號)進行查詢,並出具書面查詢結果。對提供虛假查詢信息的,按有關規定嚴肅處理。
銀行認定為二套房的七種情況
1 父母名下有住房,以未成年子女名義再購房
詳解:根據新的政策,家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被劃為家庭範疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時,就會按照二套房政策執行。
2 未成年時名下有房產,成年後再貸款購房
詳解:根據目前銀行“認貸又認房”,如果不出售現有房產的情況下,再貸款購房是屬於二套房的,將按照二套房的政策執行。如果按過去政策,未成年時的房產只要沒貸款,再申請房貸不算二套。
3 個人名下有全款購買的住房,再貸款購房
詳解:過去只“認貸”,這種情況不算二套房,但現在加了“認房”,雖然沒有貸過款,但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產,在不賣掉且申請貸款的情況下,也會被認定為二套房。
4 個人名下有貸款購買住房,結清出售後再貸款購房
詳解:目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”,也就是說雖然貸款買的房產出售以後,家庭名下已沒有任何住房,但因為其之前有貸款記錄,再申請房貸也會被算做二套房。
5 頭次購房使用商業貸款,再次購房使用公積金貸款
詳解:目前公積金貸款政策也比較嚴格,只要借款人有過房貸記錄,不論房貸是否結清、房產是否出售,即便從未使用過公積金貸款,頭次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6 婚前壹方曾貸款購房,婚後以另壹方名義申請貸款購房,但兩人戶口沒有在壹起
詳解:夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在壹起,但在民政局有過結婚登記。現在,銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外,還會要求借款人提供婚姻狀況證明,而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的,所以另壹方再購房時也會被算作第2套房。
7 婚後雙方共同貸款購房,離異後壹方再申請貸款購房
詳解:只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄,那麽即便離異後房產判給壹方,另壹方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規避二套房新政的想法也付之東流。