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房地產或迎定向寬松 棚改或引入貨幣化補償安置

可以被視為房地產市場“量化寬松”政策的“棚戶區改造貨幣化安置”正在悄然之間進展不斷。按照中央統壹安排,在國家開發銀行入局棚改及貨幣化安置後,將有其他開發性金融機構陸續進入棚戶區改造提供資金支持。

除國家開發銀行之外,農業發展銀行等開發性、政策性銀行和金融機構均被列入“貸款支持”棚戶區改造及其貨幣化安置工作的名單。在此之前,住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已經多次要求地方政府,進壹步提高貨幣化安置在棚戶區改造安置中的比例,但資金是這壹政策取向的關鍵所在。

這或將為存量較大的中國房地產市場註入相對豐沛的流動性。目前,住建部已經圈定了三種“棚戶區貨幣化補償安置”的方式,並考慮通過進壹步出臺指導意見,大幅度提升棚戶區改造的貨幣化安置比例,以提高住房庫存去化速度。

開發性金融全面入局

“不止國家開發銀行,陸續應該有其他的政策性、開發性金融機構,通過提供定向貸款的方式,為棚戶區改造及其貨幣化補償安置提供支持,這壹點,從中央的層面已經確定了。”8月5日清晨,住建部壹位不願具名的內部人士向《中國經營報》記者表示。

國家開發銀行是目前棚戶區改造領域中,最主要的政策性金融機構。按照中央統壹安排,包括農業發展銀行等政策性金融機構將陸續進入棚戶區改造領域,提供信貸、投資等方面的支持。

記者了解到,上述政策性、開發性金融機構,將按照“統壹進入、逐個對接”的方式,在住建部的統壹協調下,通過和棚戶區改造的主體——地方政府談判,並達成三方協議的方式,對棚戶區改造及其貨幣化安置予以定向的信貸和資金支持。

按照這壹運作方式和原則,開發性、政策性金融機構入局支持棚戶區改造,將不會設立“總資金額度的上限”,只要“符合壹般性金融機構風控原則”即可逐壹談判,予以信貸或投資支持。截至本報記者發稿,這壹計劃尚未有明確的“結束時間”。

目前,棚改資金中約有壹半來自於國家開發銀行貸款。按照工作安排,國開行住宅金融事業部組建完畢,約有50人專門從事棚改事業,已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年,國開行完成棚改貸款發放4086億元,是2013年的4倍。

“開發性、政策性金融結構全面介入棚改,將使棚改的資金問題得到很大程度的解決和改善,尤其是中西部財力相對較為薄弱地區的棚戶區改造工作效率將會進壹步提高。”8月5日,壹位接近住建部的權威人士稱。

貨幣化安置才是關鍵

2015年初,國務院確定了2015年~2017年城鎮棚戶區改造的基本工作規劃。2015年~2017年間,全國將完成總計1800萬套的城鎮棚戶區改造工作。因此,涉及到棚改居民的安置方式,就成為城市棚戶區改造工作過程中的重要環節。

此間,住建部部長陳政高向地方政府提出,要進壹步提升貨幣化補償安置在棚戶區改造過程中發揮的作用。隨後,住建部分管房地產和住房保障工作的副部長王寧則告知地方政府,要制訂指導意見,完善政策措施,加快推進棚改貨幣化安置工作,縮短安置周期,節省過渡費用。

棚戶區改造安置有“補磚頭”和“補人頭”兩種安置方式(住房和城鄉建設系統內部的工作術語)。前者意指通過住房實物對拆遷戶進行安置;後者意指通過貨幣化的方式,對拆遷戶家庭直接進行補償,由拆遷戶家庭在持有貨幣補償的情況下,進入住房消費市場,通過購置住房解決安置問題。提高“補人頭”的比例,即意味這地方政府真金白銀地對棚戶區改造投入資金,而不是再以“土地資源”換取開發商代建的“安置房”。因此,國家開發銀行、國家開發投資公司、農業發展銀行等政策性、開發性金融機構的全面入局,解決的就是資金問題。

“大規模推進棚戶區改造是從2008年年底開始的,通過這幾年的推進來看,目前待改造的棚戶區基本上都是市場化運作比較困難的硬骨頭了,這樣地方資金上就存在很大的缺口。”住建部住房保障司副巡視員劉霞在中國政府網訪談說明有關棚改問題時表示。而湖南、廣西等棚改貨幣化安置比例較高的地區,無壹例外是得到了政策性金融機構的支持。住建部正試圖在全國範圍內推廣這壹模式。

去化庫存效果為期待

“(棚戶區貨幣化補償安置)和房地產市場也有關系,通俗講如果房地產市場有足夠的存量住房,能夠滿足棚戶區居民的住房需求,與他們的需求相匹配,那就可以不新建安置房,直接通過貨幣化方式解決。”劉霞表示。

她強調,棚改貨幣化安置比例的提高,壹方面充分尊重安置居民的個人意願,另壹方面也與房地產市場有關。之所以在前幾年大量建設了實物安置型的住房,主要是源於市場上沒有適用於安置的住房,而近幾年,這類住房多了起來。

“我覺得這樣至少有幾個好處:壹是去庫存,這是很直接的,對老百姓來講最好的方式就是讓他可以自願選擇,可以滿足多樣化的需求,另外也可以享受更好的居住環境和物業服務,這也是符合老百姓意願的。住建部從上半年始終是通過各種方式來大力推動棚改貨幣化安置工作。”劉霞說。

CREIS中指數據顯示,2015年7月監測的主要城市成交面積環比下降2.21%,超6成城市環比下降,同比去年7月則上漲57.53%。進入2015年,樓市在房企年末沖刺後進入盤整期,整體表現欠佳。2月迎來傳統春節,樓市成交繼續走低,3月企穩回升,4月成交再上漲,5月利好政策不斷,回升趨勢明顯,6月樓市成交繼續回暖,但漲幅收窄,本月成交止升回落。

記者了解到,住建部已經劃定了三種貨幣化安置的補償方式。第壹種方式是政府搭建平臺,居民與開發企業直接對接選房;第二種方式是政府從開發商那裏購買合適的商品房作為安置住房;第三種是老百姓拿到錢自主選擇。

“這些方式都可以有效地滿足老百姓多樣化的需求,同時對促進房地產市場也有好處。”劉霞說。