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深圳政策向東發展 低窪地區陸續限購

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

深圳人口遞增 房屋供求失衡

粵港澳大灣區中以深圳樓價發展最為突出 , 深圳人口和經濟發展短短15年間成為灣區9市之冠 , 而廣東省更成為2008-2017全國人口遷移首位 , 樓價高企並非全無理據 , 人口不斷上升對深圳主城區之羅湖 / 福田 / 南山等等地區造成非常嚴重住房壓力需求 , 根據深圳統計局公佈的人口資料顯示,2017年年底深圳常駐人口比2016年年底激增近了62萬人 , 即使深圳市政府推行建屋大計,預計18年內新增170萬套樓房。商品房佔四成平均每年提供不足28000個,保障房或公租房佔比六成平均每年共66000個。重點是供應量大幅提升但遠遠追不上人口之發展  , 以3人為一家庭單位元元每年最少需要206666套 , 比起供應足足有 10萬套一年之落差 , 如此供求失衡樓價得到強而有力的支撐點 。

深圳基建向東 惠州南大變天

深圳市中心區無地發展迫使基建東遷 , 根據《國家發展改革委關於深圳市城市軌道交通第四期建設規劃(2017-2022年)的批覆》的通知 , 深圳市地鐡14、16號是落實東進戰略的重要舉措,坪山區地鐵建設已於2018年1月份正式動工,預計2022年底開通試運營。惠州段延長至11公里,規劃有5個站點,分別為白雲,草洋、開城(與1號線交會)、惠州南站和新橋;並且將通往大亞灣長約6公里的深圳地鐵16號線惠州段納入近期線網規劃方案。深圳南坪快速三期 及港深蓮塘口岸分別預計於2018年落成 , 將接駁多條深圳高速公路,包括惠深沿海高速公路直達惠州南部,將直接改變整個惠州南的格局。

惠州南陸續限購限外 惠州東將成未來新寵

事實上於2017年-2018年第二季中惠州南住宅總成交登記成交戶籍來源地更高達78%為深圳戶籍人仕購買 , 這數字意味著人口東移是早晚的事 , 房價落差過大更是惠州南暴漲的主要原因之一 , 惠州南可萛是粵港澳灣區中樓價低窪地。

有見及此惠州當地政府為保持足夠之供應量為深圳人口東遷做好一切準備 , 大亞灣當局於2018年7月3日及惠陽當局於2018年7月9日發出 « 關於規範境外機構和境外個人購置房產通知 » 主要針對境外個人或企業購買物業投資之行為 。須然政策對港澳臺人仕比較寬鬆只需提供中國境內接受其工作機構或企業出具的證明文件 及 中國境內之居住許可證明文件即可以個人名義購買一套住宅物業 ( 須簽署境內無房承諾書 ) 。 事實上深圳政府非常瞭解沿海線對深圳發展中之重要性 , 早於2011年深圳已開展其壟斷粵港澳灣區東部海岸線大計向廣東省委、省政府批復《深汕(尾)特別合作區基本框架方案》更於2015年7月通過了《廣東深汕特別合作區管理服務規定》意味著深汕特別合作區的法律地位正式確立成為深圳一部份 , 由此可見深圳東進發展以海為先的原則從未改變 , 樓價將緊隨政策陸續向東遷移 , 由深圳沿海地區坪山及鹽田地區為中心隨《S30惠深沿海高速》向東至惠東一帶發展與深汕特別合作區連成一線形成最長海岸線 , 有鑑於惠州南開始限購限外政策相信力度更會進一步加強至深惠同城效應成形 , 惠東地段將以十里銀灘開始沿海1向東將成為香港準買家及深圳投資者追捧新寵。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人