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大灣區越限越嚴 車位投資成新寵

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

汽車大國有車無位    一 ”位” 難求形成炒風

隨著中國國民生活水準的提高 , 汽車成為他們日常出行的代步工具 , 跟據中國汽車工業協會發佈了2017年中國汽車產銷資料。資料顯示,中國汽車2017年銷量高達5789.43萬輛,同比增長3.19%和3.04%,佔全球銷售更高達27.8%成為第一大汽車銷量國 , 相比於日益增長的汽車量,中國車位比例嚴重偏低,停車位缺口超過5000 萬個。根據國家發改委公佈的資料,目前一線大城市小汽車與停車位的平均比例約為1:0.8,中小城市約為1:0.5,與發達國家1:1.3 相比,中國停車位比例嚴重偏低,全國車位缺口竟超過5000 萬個而且按年一直上升。從全國主要城市來看,截至 2017 年底,北京市停車位缺口量已經超過 250 萬個;深圳、上海、廣州、南京等城市的停車位缺口均超過 150 萬個,停車難已經成為困擾一線城市交通規劃發展的世紀難題,導致天價車位的新聞頻頻出現。

以灣區內核心城市廣州為例近5年,成交量日漸攀升。克而瑞資料顯示,2013年廣州一手車位成交總量為26066套;2014年總成交量為30179套,環比增加15.7%;2015年總成交量為34568套,環比增加14.5%;2016年總成交量為34749套,環比微增0.52%;而2017年,總成交量繼續增加成交高達40192套,更創下近5年新高!如此升幅主要因為城市受到限購令影響,致樓價處於乾升情況,影響未來升值速度。反之未受限制的車位,則因剛性需求強下成交量急升,加上主要地區車位數從建成一刻起就無法再增加的情況,供求關係的失衡將導致物以稀為貴的車位價值不斷提升,那麼中心地段的車位成為特殊的稀缺資源是必然的趨勢。在如此有力之環境因素下未來車位價格上漲的空間將會更大並且陸續溢出至周邊區域 , 如佛山南海等地車位價格居然只有廣州城區之五到六份之一 將會引來下一波投資者的注意。

 

停車位看似簡單 實際建築成本相當巨大

經常有人會說車位在地面劃出四條線,連個牆壁都沒有,憑什麼一個地下停車位頂得上一輛豪車的價錢,看似荒誕的表像背後,實則是因為建設成本巨大 “平不得” 。 其實地下停車場車位建設成本相當高,按照中國《人民防空法》立法中各建設地下停車場中必須符合有關土方工程要求、承載、通風、排水、消防、照明、保溫、智慧化管理車庫的閉路電視監控、出入感應卡系統、車輛進出口通道,頂部和底面結構等各個方面。可以說,這些要素決定了地下車位的建造成本並不比上面的房子低。

而且,車場層數越往下成本就相對越高。算下來,一般情況下,每平方米造價大概是3000元到4000元。表面上看,一個普通車位就那幾個平方,但實際上還有公攤,建築面積會達到30平方米到40平方米。就按最低標準算,僅成本就有接近9-12萬元,如果是在住宅樓下的停車場,成本隨著防水、承重要求而相應提高。

以廣州佛山樓盤一層地下室的停車位為例,面積共2653平方米,發展商共投資854萬元,政府下撥的人防設備投資75萬元(不包含地下室民用設施如電纜電線等),該工程每平方米成本3218元。每個停車位元實用面積10平方米,但人防工程包括密閉門、風機(通風設備)、備用的發電機(戰時)、消防設施介面管道(防止核輻射等因素)、進水池(飲用水)三至五個,另外,進出地下層的坡道、電梯、樓梯都要占面積,所以,每個車位的面積達到55平方米。每個停車位造價約15.5萬元。總成本達到24.8萬元,其中建築造價占56%,財務成本14%,稅費13.5%,地價8%,企業經營管理方5%,銷售推廣費3%。因此,銷售價格至少要到25萬元低於此價出售就等同虧蝕。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人