專題文章

北上買樓陷阱系列(一)

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

合法物業收保障 提防中伏要小心

買樓在大多數人中國人的生活當中可算頭等大事,窮盡畢生積蓄買下來的房子,最後卻發現品質問題重重,房產類的侵權糾紛逐漸成為人們關注的焦點。近年,不少國內樓盤於香港進行銷售 , 特別是粵港澳大灣區內大大小小房企相繼高價拿地發展,各大特色樓盤風生水起,開發專案自然也是良莠不齊,買家更經常會遭遇開發商或不良仲介人虛假宣傳而作出錯誤之投資決定,讓很多買家苦不堪言。事實上一般買家主要最擔心的不外乎單位價格 , 政府規劃等資訊不透明 。以下和大家分享購買新樓樓花 7 步曲 :

  1. 購買單位前先檢查樓盤發展商銷售是否合法

要檢查五證是否齊全(《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》),排除所買入物業可能是非商品房的風險,以防將來房屋交付、房產証過戶登記出現問題 。

  1. 注意保存發展商銷售資料

妥善保存開發商發佈的宣傳資料,按照中國最高法院司法解釋的規定,開發商就物業開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為合同內容。所以,對於買家來說,宣傳及銷售資料與合同一樣重要。

  1. 仔細閱讀合同

正式簽約時要仔細閱讀合同條款,務必在簽字前理解所有條款內容。如不幸出現司法過程,買家簽約後又以未看清合同條款作為抗辯理由主張合同條款不成立,中國法院是不支持的。

  1. 注意保留相關證據及發票

買賣雙方對於合同條款不能協商導致無法簽約的,則買家應保留前往簽約並協商未果的證據及支付訂金之收據或發票,以利於後續訂金返還的處理。留意簽署文件中訂金與定金之區別 , 法律定義上 “訂金”只作預留作用發展商無權沒收 , 反即“定金”即為決定之意思違約方應負上金錢上之損失。

  1. 留意交樓標準之定義

所購物業如為裝修交付的,買家應特別留意精裝修交付標準(含裝修價格標準和裝飾設備設施標準),並妥善保存相關證據材料。如無特別說明,在法律定義上示範單位的裝修標準即為物業交付的裝修標準,所以必須看清示範單位。若所購物業為毛坯交付的,示範單位一般不視作法律意義上的樣品,買家無需過度迷戀于精美示範單位 。此處須小心發展商或代理有否使用陰陽合同避開政府之監管或賺取額外之利潤。

  1. 收樓時查驗重要文件和竣工驗收備案表。

物業交付時不要遺漏查驗《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》,該兩書是開發商對商品住宅承擔品質責任的法律檔。竣工驗收備案表是判斷樓盤是否符合交付條件的重要檔,買家在收房前有權要求查驗該份檔。

  1. 實地驗房

簽署收樓文件前應實地驗房,對物業存在的品質問題,應立即向開發商提出書面意見,並要求整改,買家同時有權要求開發商承擔在整改期間因整改而造成的損失。

陰陽契的迷思

所謂「陰陽契」,是指賣方 (發展商或代理人)  出於規避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂多份的合同,其中一份提交給政府有關部門備案但並不是全部購買價格或條款之合同 (俗稱 : 陽合同);而另一份即為買賣雙方真實成交價格或以物業裝修作為條件之合約(俗稱 : 陰合同)。在物業交易中,「陰合同」顯示房屋買賣雙方真實的成交價格或以低價的合同交給政府備案過戶,以便少交稅款或代理人謀取中間差價利益。

茲舉一例說明:賣方將一套100平方米的單位以188萬元出售。買家於辦理過戶手續或政府網簽合同前,賣方提出將資金存入非監管賬號,把原合同售價更改為100萬元,剩下的88萬元以另一份裝修合同代替,為了打消買家的顧慮 一般 賣方會以雙方少交稅款為理由 在利益之驅使下 一般買家都會同意更改合同 , 這樣能省下不少的物業交易稅費。

但事實上 以「陰陽合同」掩蓋非法目的的做法,暗藏著很大的法律風險。主要風險包括:

1.是涉嫌逃稅要承擔法律責任,如稅務機關一旦查實是要追繳回所有稅款,而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果逃避繳納稅款數額較大並且占應納稅額10%以上的,最高更可能被判處3年以下有期徒刑或者拘役,並處罰金。

  1. 是當買家再次轉讓房產時,將面臨賣出和買入價之間差額較大,出現相應稅費被拉高問題,將有可能要承擔更多的稅費。
  2. 是如果買家用該物業抵押銀行作借貸,就得不到這個房屋真實價格的抵押,銀行可能會參考你在政府備案的那個合同來確定實際之借貸金額。

4.一般情況下政府對於發展商之售價標準是有嚴格之備案限定 ( 俗稱 : 限價令 ) , 出現以此情況之物業很多時間是因為發展商希望以此避開政府之規管將物業售出更好的價格 或 該項目已出售予協力廠商並以確認人身分再次出售物業謀取中間利潤 的 常見做法 。

各位讀者應小心誤墮法網 更不應 以身試法 , 緊記便宜莫貪 以免 貪字換個貧 。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人