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國內產權法明確 車位投資要稳妥

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

汽車大國有車無位    一 ”位” 難求形成炒風

近日很多朋友及讀者問我國內車位投不投資得過 , 所以今天就和大家分析一下。 隨著中國國民生活水準的提高 , 汽車成為他們日常出行的代步工具 , 跟據中國汽車工業協會發佈了2017年中國汽車產銷資料。資料顯示,中國汽車2017年銷量高達5789.43萬輛,同比增長3.19%和3.04%,佔全球銷售更高達27.8%成為第一大汽車銷量國 , 相比於日益增長的汽車量,中國車位比例嚴重偏低,停車位缺口超過5000 萬個。根據國家發改委公佈的資料,目前一線大城市小汽車與停車位的平均比例約為1:0.8,中小城市約為1:0.5,與發達國家1:1.3 相比,中國停車位比例嚴重偏低,全國車位缺口竟超過5000 萬個而且按年一直上升。從全國主要城市來看,截至 2017 年底,北京市停車位缺口量已經超過 250 萬個;深圳、上海、廣州、南京等城市的停車位缺口均超過 150 萬個,停車難已經成為困擾一線城市交通規劃發展的世紀難題,導致天價車位的新聞頻頻出現。

以灣區內核心城市廣州為例近5年,成交量日漸攀升。克而瑞資料顯示,2013年廣州一手車位成交總量為26066套;2014年總成交量為30179套,環比增加15.7%;2015年總成交量為34568套,環比增加14.5%;2016年總成交量為34749套,環比微增0.52%;而2017年,總成交量繼續增加成交高達40192套,更創下近5年新高!如此升幅主要因為城市受到限購令影響,致樓價處於乾升情況,影響未來升值速度。反之未受限制的車位,則因剛性需求強下成交量急升,加上主要地區車位數從建成一刻起就無法再增加的情況,供求關係的失衡將導致物以稀為貴的車位價值不斷提升,那麼中心地段的車位成為特殊的稀缺資源是必然的趨勢。在如此有力之環境因素下未來車位價格上漲的空間將會更大並且陸續溢出至周邊區域 , 如佛山南海等地車位價格居然只有廣州城區之五到六份之一 將會引來下一波投資者的注意。

購買時要明確產權 小心誤購人防及使用權車位

現時市面上賣國內車位的代理公司有很多 , 但大部份都沒有和買家解釋 車位產權的分別 , 中國現時車位分為«產權車位»«人防車位»及«使用權車位»三類 , 按國家物權法第74條,例明«產權車位»是可以在二手市場中自由買賣的,但前提是要在該屋苑內公示文件超過三個月而且要優先賣給該物業之業主後才能對外出售,因有產權的車位在建築許可上是未有公灘在物業本身的建築面積上,發展商是以額外的成本建造和分產權所以有權出售和出租,這種稱為«產權車位»也是最有投資價值的車位(即紅本車位),因它是擁有和物業同等的權力和保護的 ,是可以和政府續期及收購屋苑重建的話得到賠償的 ,至於人«人防車位»及«使用權車位»,法例定義上是不能對外銷售的,因«人防車位»是歸屬國家所有用於戰時或天災逃生避難之用,«使用權車位»即是建築時成本及面積已公灘至在屋苑單位內 , 所有也是同等不能買賣 , 法律上業主只需支付管理費用即可使用而且不能對該小區以外的人仕出租,這兩種車位是沒有投資價值的,因為國家是不認可這兩種的車位交易合法性,而且因一般這種的銷售手法都是以租賃分式出售來避開法律的監管所以車位的價值只會隨著時間的過去一直貶值達不到真正的投資效果的。

而且國家的租賃管理法中例名所有的租賃期限是不能超過20年的,而一般在違規銷售人防或使用權車位的發展商是以50-70年的權力出售租約這種是欺詐銷售的,20年過了租約其實就沒了法律的效力 , 所以在此提醒一眾讀者 , 不建議購買擁有產權以外的任何車位,即使你是該小區屋苑的業主。要投資就要找穩而缺的地段和必須是能辦網簽和產權登記的«產權車位»。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人