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投資內地商場劏舖應量力而為

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

昨日有報章報道,逾300名港人購入因憧憬「大灣區」物業前景,投資江門一個樓盤的商舖及公寓後,工程一直停頓,恐淪爛尾項目,血本無歸。事件主要原因是發展商資金鏈斷裂,這次投資者取回本金的機會很微,各位準買家在投資內地商場劏舖的風險應該量力而為,最好避免買這類型的投資產品。

事實上「光博滙」的發展商江門泰達的老闆原是澳門的賭業投資者,今次是初次涉足地產項目,當日在香港推銷的代理亦不是香港公司,甚至連香港辦公室都沒有,只靠名人效應推銷樓盤,而買家支付的買樓款項亦不是放在受內地政府監管的託管帳戶,而是存放在不知名的第三方公司,有已被挪用作其他投資的可能,令項目資金鍊斷裂。事件暫時解決的唯一方法,是政府介入然後交由其他發展商接手,令樓盤可以完工交樓。

出現這種情況的很多都有一個共通點是抓住了人性 {貪小便宜}的心態,發展商或代理在賣樓時刻意提高溢價,之後承諾提供可觀的租金回報保證,其實只是把部分差價當作租金回報還給買家,不熟路的外地投資者買貴樓做了「水魚」也不知道,還以為投資了高回報項目。他又提醒,投資內地地鋪的風險比住宅物業高,佷多發展商出售完項目後,就不理小業主生死,投資這類業權分散的劏場,十個買十個死。

大家認真想一想不能發現的是所有問題項目大部份都有所謂的租金保證回報,以事件中的江門的「光博滙」為例,售出的商鋪提供首5年包租協議,租金回報最少5厘,吸引不少買家投資收租。但試想想那有「咁大隻蛤乸隨街跳」,總價又低,但有反租的物業,發展商的利潤點在那呢?大型發展商幾千億的銷量金額利潤才5-8%,如果項目可以收5%一年那發展商又真的需要賣給你嗎?

另外,部分內地發展商會邀請官員視差項目地盤,營造樓盤獲官方大力支持或政府重點項目,用來增加買家信心,但事實並非如此,因此最好都是選擇信譽良好的發展商,最好是香港設有總部,遇事要追討都可在香港解決。投資故有風險,便宜切記小心莫貪。

作者 : 蔡俊鵬
英國皇家特許測量師 MRICS
亞太房地產發展學會 副會長

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