《關於支援深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》八大亮點

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

未來深圳 遠超你的想像 港人須自強

中國國務院於2019年8月18日發出《關於支援深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》很多人以為是針對香港近日社會事件上的方針和政策 , 目的是要以深圳之發展取締香港今日之世界金融中心地位 , 以上的言論簡直是無稽之談 ,其實早於早在2018年1月深圳市委六屆九次全會討論了《深圳經濟特區率先建設社會主義現代化先行區規劃綱要(2018-2035年)(討論稿)》,並明確了深圳率先建設社會主義現代化先行區的目標任務,當時使用的一個關鍵字是“先行區”。從“先行區”到“先行示範區”,深圳的使命正不斷深化 ,  與其說是取締香港還不如說是希望同共進退互相推動 , 港人須自強世界在變 香港不進即退 , 在大網絡時代5G的發展來臨 , 香港如繼續這50年不變凡事慢半拍的政策 , 不需要任何人和城市以及國家 香港只會因為別人的發展而把自己一直的比下去 , 在這高速發展的時代 , 手機一哥諾基亞被蘋果打跨今非昔比 , 柯達看不起數碼發展不願接受現實以至破產 , 這些例子多不勝數 , 今日香港不想被取締不在於中國給不給政策更不在於真不真正民主而在於香港新一代願不願意接受時間不等人這個鐡一般的事實 , 創業難守業更難 , 香港加油 !

那麼,這一次《意見》有哪些要點值得關注?深圳經濟將迎來怎樣的發展機會?資本市場將如何與之共舞?八大亮點逐一解讚

作者 : 蔡俊鵬

龍騰國際 行政總裁

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人

2019年中國新個稅實施 港人稅務優惠延至六年

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

個人所得新稅法 港人由危轉機

中國政府於2019年1月1日正式實施的新個人所得稅法(以下簡稱新稅法)規定,在中國境內有住所的個人和無住所一個納稅年度內在中國境內居住累計滿183天的個人為居民個人,與中國以往的個人所得稅法相比,新稅法判定居民個人的標準確實更嚴了,政策之推行一度引起了在內地工作的境外人士包括港澳臺人士的關注。事實上居民個人的判定標準是國際慣例,相比目前徵收個人所得稅的絕大多數國家和地區都採用該標準 , 並非針對部分境外人士包括港澳臺人士。新稅法實施後不會因居民個人判定標準調整導致雙重徵稅。

中國政府有鑑於港澳臺人士之特殊國家身份 , 故於2018年12月24日正式公佈《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》, 對在中國境內無住所的港澳臺個人,其在中國境內居住累計滿183天的年度連續不滿6年的,對其來源於中國境外且由境外單位或者個人支付的所得,免予繳納個人所得稅。新的附加條例針對港澳臺人仕的優惠安排主要有三項。

(1)   是將原來的條例無住所居民個人境外所得免稅的條件,由構成居民個人不滿五年,放寬到構成居民個人連續不滿六年,比起舊制放寬了一年;

(2)   二是明確在構成居民個人的任一年度中有一次離境超過30天的,重新計算連續居住年限;

(3)   三是將原條例中規定的“經主管稅務機關批准”改為“向主管稅務機關備案”,簡化了管理方式,方便了港澳臺納稅人。

總括而言新的個人所得稅法實施條例對港人境外所得的免稅年限放寬一年,還明確任一年度中離境超過30天即可重新計算連續居住年限,即六年內其中任何一年連續出境超過30天以上就可以豁免全球征稅 ,  另外,在免稅辦理手續方面,亦從審批簡化為備案。政策給予港人之優惠力度實超預期。

港人領居住證從此不擔心稅務影響

較早前有報導指 香港人領取港澳臺居民居住證將例入中國新稅法之全球征稅名單,其實主要原因是因為按中國國務院於2018年8月16日發布「港澳臺居民居住證申領發放辦法」通知中,港澳居民必須在內地居住半年以上即183天,或符合有合法穩定就業、就讀的前置條件之一,方可申請領取居住證 。正正因為以上之條款中與新稅法一個納稅年度內在中國境內居住累計滿183天的個人將被認定為中國居民出現 重疊 , 因而被大部份人誤讀為領取居住證即等同需要按法律要求被全球征稅 。對於港人身份的大家現在可以放下心頭大石 , 全新的《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》給予之優惠政策 , 當中明確表示只要沒有連續六年居住於中國境內是無須給予全球收入征稅 , 所以港澳臺居民即使申請了居住証擁有國內之身份證號碼其個人戶籍都不會有所更變在法律解釋上仍然為境外人士 , 所以對於經常往返中港兩地的申辦 「港澳臺居民居住證」實屬百行而無一害 。

作者 : 蔡俊鵬
英國皇家特許測量師 MRICS
亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人

投資內地商場劏舖應量力而為

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

昨日有報章報道,逾300名港人購入因憧憬「大灣區」物業前景,投資江門一個樓盤的商舖及公寓後,工程一直停頓,恐淪爛尾項目,血本無歸。事件主要原因是發展商資金鏈斷裂,這次投資者取回本金的機會很微,各位準買家在投資內地商場劏舖的風險應該量力而為,最好避免買這類型的投資產品。

事實上「光博滙」的發展商江門泰達的老闆原是澳門的賭業投資者,今次是初次涉足地產項目,當日在香港推銷的代理亦不是香港公司,甚至連香港辦公室都沒有,只靠名人效應推銷樓盤,而買家支付的買樓款項亦不是放在受內地政府監管的託管帳戶,而是存放在不知名的第三方公司,有已被挪用作其他投資的可能,令項目資金鍊斷裂。事件暫時解決的唯一方法,是政府介入然後交由其他發展商接手,令樓盤可以完工交樓。

出現這種情況的很多都有一個共通點是抓住了人性 {貪小便宜}的心態,發展商或代理在賣樓時刻意提高溢價,之後承諾提供可觀的租金回報保證,其實只是把部分差價當作租金回報還給買家,不熟路的外地投資者買貴樓做了「水魚」也不知道,還以為投資了高回報項目。他又提醒,投資內地地鋪的風險比住宅物業高,佷多發展商出售完項目後,就不理小業主生死,投資這類業權分散的劏場,十個買十個死。

大家認真想一想不能發現的是所有問題項目大部份都有所謂的租金保證回報,以事件中的江門的「光博滙」為例,售出的商鋪提供首5年包租協議,租金回報最少5厘,吸引不少買家投資收租。但試想想那有「咁大隻蛤乸隨街跳」,總價又低,但有反租的物業,發展商的利潤點在那呢?大型發展商幾千億的銷量金額利潤才5-8%,如果項目可以收5%一年那發展商又真的需要賣給你嗎?

另外,部分內地發展商會邀請官員視差項目地盤,營造樓盤獲官方大力支持或政府重點項目,用來增加買家信心,但事實並非如此,因此最好都是選擇信譽良好的發展商,最好是香港設有總部,遇事要追討都可在香港解決。投資故有風險,便宜切記小心莫貪。

作者 : 蔡俊鵬
英國皇家特許測量師 MRICS
亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人

港珠澳大橋通車滿月 珠中成交量直接受惠

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

政府支持發展 珠海低窪地斗門成交量11月激增

港珠澳大橋通車滿月日均人流量約6.5萬人次 , 雖然車流量只有日均2000多架 , 貨車更平均只有21架/日  , 只達政府預期之20%左右 , 主要原因是剛開通前期準備不足部分擁有上橋資格的車輛更因未發邊境禁區許可證.( 俗稱 : 禁區紙 ) 而無法使用大橋通往粵西地區 , 而貨運方面因不像旅遊業那麼簡單 , 過境檢查相當嚴厲,如貨物數量跟預期有差距,內地部門會扣留貨物數天,此亦使貨主不敢貿貿然轉關口運貨 , 所以需要較長時間準備 , 相信再過約三個月貨運業界即可有足夠時間作準備,屆時貨櫃車的使用量將明顯上升。大橋之將來仍然非常樂觀。

大橋之通車不僅只引起香港 , 澳門 及 珠海之關注 , 更引起國內一班投資者對珠海市場之未來期盼 , 跟據珠海房地產管理局數據顯示 , 珠海市場於11月份一手住宅成交總數激增70% 總成交高達2330套 銷量環比去年同期增長高達1.3倍。值得一提其中珠海斗門區成為焦點市場主導 , 總成交高達1420套 , 占珠海全市成交之60.94% , 主要因為11月份珠海政府為加快大橋之效益及人才落戶珠海之吸引力 , 故以珠海大橋以西為界給予非珠海戶籍居民人才從原本需繳納五年以上社保或個人所得稅大幅下降放寬至只需滿足一年  ,  港澳戶籍更放寬至以家庭為單位於珠海全市無購買住宅記錄 , 即可購買住宅一套  , 以上政策無異對於香港準買家及非珠海戶籍居民來說這是政府給予的福音。導致珠海斗門這個樓價低窪地成交量突然暴漲

深珠通道落實 灣區正式打破隔水相望局面

2018年11月15日上午,珠海市政府常務會審議通過了《珠海市幹線路網規劃》,提到將新增伶仃洋通道,也就是深珠通道,以強化與深港、粵西的聯通。讓人驚喜的是,這條通道的線路已基本清晰。

“深珠通道起於深圳前海、對接廣深沿江高速和南坪快線,跨越伶仃洋至珠海唐家北邊界,途經中山五桂山、斗門蓮洲,向西延伸至珠海高欄港和江門台山及粵西。這條深珠通道已納入2017年廣東省高速公路網規劃中。

北有<<深中通道>>、南有<<港珠澳大橋>>,那深珠通道到底能帶來什麼?

對於經濟發展相對滯後的珠江西岸城市而言,深珠通道帶來的機遇不言而喻。“能夠真正打破珠海對外的交通瓶頸,對珠中江等西岸城市來說,都是極為重大的發展機遇。這座大橋可以便利深圳的中心區和產業不斷西移,珠海更可以直通深圳核心區,城市的區域優勢也將明顯增強。從現狀看,深圳聯繫珠江西岸的陸路通道僅有虎門大橋,該通道繞行東莞虎門、廣州南沙,距離遠,無法實現快速連通;虎門大橋常態擁堵,西岸縱向公路也將隨著兩岸交通聯繫增長而不堪負荷。

而深圳和東莞兩市現時之汽車擁有量已經超過600萬架,可以預見“深中通道”通車後,必將異常繁忙。同時,兩岸客貨運交通需求年均增長率預計超過5%,日均客運量在30萬人次以上,有限的通道難以滿足未來交通需求。

深珠通道銜接深圳和珠海作為兩大經濟特區,將完善大灣區域路網結構的重要意義。兩市協同發展及完善灣區產業佈局有著重要的促進作用。值得一提的是,深珠通道更是一條公路及鐵路兩用的跨海大通道,更將進一步完善軌道交通。未來,條條跨海通道將像層層階梯一樣,把珠江口的“V”兩側相互連接,打破珠江口兩岸城市群隔水相望的斷裂局面,建造粵港澳大灣區發展新格局。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人

國內產權法明確 車位投資要稳妥

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

汽車大國有車無位    一 ”位” 難求形成炒風

近日很多朋友及讀者問我國內車位投不投資得過 , 所以今天就和大家分析一下。 隨著中國國民生活水準的提高 , 汽車成為他們日常出行的代步工具 , 跟據中國汽車工業協會發佈了2017年中國汽車產銷資料。資料顯示,中國汽車2017年銷量高達5789.43萬輛,同比增長3.19%和3.04%,佔全球銷售更高達27.8%成為第一大汽車銷量國 , 相比於日益增長的汽車量,中國車位比例嚴重偏低,停車位缺口超過5000 萬個。根據國家發改委公佈的資料,目前一線大城市小汽車與停車位的平均比例約為1:0.8,中小城市約為1:0.5,與發達國家1:1.3 相比,中國停車位比例嚴重偏低,全國車位缺口竟超過5000 萬個而且按年一直上升。從全國主要城市來看,截至 2017 年底,北京市停車位缺口量已經超過 250 萬個;深圳、上海、廣州、南京等城市的停車位缺口均超過 150 萬個,停車難已經成為困擾一線城市交通規劃發展的世紀難題,導致天價車位的新聞頻頻出現。

以灣區內核心城市廣州為例近5年,成交量日漸攀升。克而瑞資料顯示,2013年廣州一手車位成交總量為26066套;2014年總成交量為30179套,環比增加15.7%;2015年總成交量為34568套,環比增加14.5%;2016年總成交量為34749套,環比微增0.52%;而2017年,總成交量繼續增加成交高達40192套,更創下近5年新高!如此升幅主要因為城市受到限購令影響,致樓價處於乾升情況,影響未來升值速度。反之未受限制的車位,則因剛性需求強下成交量急升,加上主要地區車位數從建成一刻起就無法再增加的情況,供求關係的失衡將導致物以稀為貴的車位價值不斷提升,那麼中心地段的車位成為特殊的稀缺資源是必然的趨勢。在如此有力之環境因素下未來車位價格上漲的空間將會更大並且陸續溢出至周邊區域 , 如佛山南海等地車位價格居然只有廣州城區之五到六份之一 將會引來下一波投資者的注意。

購買時要明確產權 小心誤購人防及使用權車位

現時市面上賣國內車位的代理公司有很多 , 但大部份都沒有和買家解釋 車位產權的分別 , 中國現時車位分為«產權車位»«人防車位»及«使用權車位»三類 , 按國家物權法第74條,例明«產權車位»是可以在二手市場中自由買賣的,但前提是要在該屋苑內公示文件超過三個月而且要優先賣給該物業之業主後才能對外出售,因有產權的車位在建築許可上是未有公灘在物業本身的建築面積上,發展商是以額外的成本建造和分產權所以有權出售和出租,這種稱為«產權車位»也是最有投資價值的車位(即紅本車位),因它是擁有和物業同等的權力和保護的 ,是可以和政府續期及收購屋苑重建的話得到賠償的 ,至於人«人防車位»及«使用權車位»,法例定義上是不能對外銷售的,因«人防車位»是歸屬國家所有用於戰時或天災逃生避難之用,«使用權車位»即是建築時成本及面積已公灘至在屋苑單位內 , 所有也是同等不能買賣 , 法律上業主只需支付管理費用即可使用而且不能對該小區以外的人仕出租,這兩種車位是沒有投資價值的,因為國家是不認可這兩種的車位交易合法性,而且因一般這種的銷售手法都是以租賃分式出售來避開法律的監管所以車位的價值只會隨著時間的過去一直貶值達不到真正的投資效果的。

而且國家的租賃管理法中例名所有的租賃期限是不能超過20年的,而一般在違規銷售人防或使用權車位的發展商是以50-70年的權力出售租約這種是欺詐銷售的,20年過了租約其實就沒了法律的效力 , 所以在此提醒一眾讀者 , 不建議購買擁有產權以外的任何車位,即使你是該小區屋苑的業主。要投資就要找穩而缺的地段和必須是能辦網簽和產權登記的«產權車位»。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人

北上買樓陷阱系列(一)

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

合法物業收保障 提防中伏要小心

買樓在大多數人中國人的生活當中可算頭等大事,窮盡畢生積蓄買下來的房子,最後卻發現品質問題重重,房產類的侵權糾紛逐漸成為人們關注的焦點。近年,不少國內樓盤於香港進行銷售 , 特別是粵港澳大灣區內大大小小房企相繼高價拿地發展,各大特色樓盤風生水起,開發專案自然也是良莠不齊,買家更經常會遭遇開發商或不良仲介人虛假宣傳而作出錯誤之投資決定,讓很多買家苦不堪言。事實上一般買家主要最擔心的不外乎單位價格 , 政府規劃等資訊不透明 。以下和大家分享購買新樓樓花 7 步曲 :

  1. 購買單位前先檢查樓盤發展商銷售是否合法

要檢查五證是否齊全(《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》),排除所買入物業可能是非商品房的風險,以防將來房屋交付、房產証過戶登記出現問題 。

  1. 注意保存發展商銷售資料

妥善保存開發商發佈的宣傳資料,按照中國最高法院司法解釋的規定,開發商就物業開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為合同內容。所以,對於買家來說,宣傳及銷售資料與合同一樣重要。

  1. 仔細閱讀合同

正式簽約時要仔細閱讀合同條款,務必在簽字前理解所有條款內容。如不幸出現司法過程,買家簽約後又以未看清合同條款作為抗辯理由主張合同條款不成立,中國法院是不支持的。

  1. 注意保留相關證據及發票

買賣雙方對於合同條款不能協商導致無法簽約的,則買家應保留前往簽約並協商未果的證據及支付訂金之收據或發票,以利於後續訂金返還的處理。留意簽署文件中訂金與定金之區別 , 法律定義上 “訂金”只作預留作用發展商無權沒收 , 反即“定金”即為決定之意思違約方應負上金錢上之損失。

  1. 留意交樓標準之定義

所購物業如為裝修交付的,買家應特別留意精裝修交付標準(含裝修價格標準和裝飾設備設施標準),並妥善保存相關證據材料。如無特別說明,在法律定義上示範單位的裝修標準即為物業交付的裝修標準,所以必須看清示範單位。若所購物業為毛坯交付的,示範單位一般不視作法律意義上的樣品,買家無需過度迷戀于精美示範單位 。此處須小心發展商或代理有否使用陰陽合同避開政府之監管或賺取額外之利潤。

  1. 收樓時查驗重要文件和竣工驗收備案表。

物業交付時不要遺漏查驗《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》,該兩書是開發商對商品住宅承擔品質責任的法律檔。竣工驗收備案表是判斷樓盤是否符合交付條件的重要檔,買家在收房前有權要求查驗該份檔。

  1. 實地驗房

簽署收樓文件前應實地驗房,對物業存在的品質問題,應立即向開發商提出書面意見,並要求整改,買家同時有權要求開發商承擔在整改期間因整改而造成的損失。

陰陽契的迷思

所謂「陰陽契」,是指賣方 (發展商或代理人)  出於規避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂多份的合同,其中一份提交給政府有關部門備案但並不是全部購買價格或條款之合同 (俗稱 : 陽合同);而另一份即為買賣雙方真實成交價格或以物業裝修作為條件之合約(俗稱 : 陰合同)。在物業交易中,「陰合同」顯示房屋買賣雙方真實的成交價格或以低價的合同交給政府備案過戶,以便少交稅款或代理人謀取中間差價利益。

茲舉一例說明:賣方將一套100平方米的單位以188萬元出售。買家於辦理過戶手續或政府網簽合同前,賣方提出將資金存入非監管賬號,把原合同售價更改為100萬元,剩下的88萬元以另一份裝修合同代替,為了打消買家的顧慮 一般 賣方會以雙方少交稅款為理由 在利益之驅使下 一般買家都會同意更改合同 , 這樣能省下不少的物業交易稅費。

但事實上 以「陰陽合同」掩蓋非法目的的做法,暗藏著很大的法律風險。主要風險包括:

1.是涉嫌逃稅要承擔法律責任,如稅務機關一旦查實是要追繳回所有稅款,而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果逃避繳納稅款數額較大並且占應納稅額10%以上的,最高更可能被判處3年以下有期徒刑或者拘役,並處罰金。

  1. 是當買家再次轉讓房產時,將面臨賣出和買入價之間差額較大,出現相應稅費被拉高問題,將有可能要承擔更多的稅費。
  2. 是如果買家用該物業抵押銀行作借貸,就得不到這個房屋真實價格的抵押,銀行可能會參考你在政府備案的那個合同來確定實際之借貸金額。

4.一般情況下政府對於發展商之售價標準是有嚴格之備案限定 ( 俗稱 : 限價令 ) , 出現以此情況之物業很多時間是因為發展商希望以此避開政府之規管將物業售出更好的價格 或 該項目已出售予協力廠商並以確認人身分再次出售物業謀取中間利潤 的 常見做法 。

各位讀者應小心誤墮法網 更不應 以身試法 , 緊記便宜莫貪 以免 貪字換個貧 。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

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何謂居住証 小心誤墮代理陷阱

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

什麼是居住証 申請了有何用途

中國國務院於2018年8月16日發布「港澳臺居民居住證申領發放辦法」通知,使港澳臺居民前往內地居住半年以上,符合有合法穩定就業、合法穩定住所、連續就讀條件之一,均可根據意願依照辦法的規定申請領取居住證。而港澳臺居民居住證的有效期限為5年,有效期滿、證件損壞難以辨認或者居住地變更的,持證人可以換領新證。未滿16周歲的港澳臺居民,可以由監護人代為申領。辦法自今年9月1日起實施,登載內容包括指紋資訊等,一般20個工作日內可發放居住證。

港澳臺居民居住證的出現並非全新思維,早於2014年1月北京市已經出臺規定,居住證制度替代當時的暫住證。同年12月4日國務院法制辦就《居住證管理辦法(徵求意見稿)》向社會徵求意見。徵求意見稿規定,公民離開常住戶口所在地,到其他設區的市級以上城市居住半年以上,符合有穩定就業、穩定住所、連續就讀條件之一的,可申領居住證。至2016年1月1日起《居住證暫行條例》正式開始開始施行。根據《居住證暫行條例》《第十一條》及《第十二條》中例明 , 居住証之出現主要是為了戶口不在工作城市之市民提供生活上之便利如金融服務可以綁定銀行帳戶,利用居住證查詢帳戶餘額以及省內外銀行間匯款、支付業務。公交服務可以“刷證”乘坐貼有居住證服務標識的公車輛。 電子政務通過自助申報平臺,在申領居住證以及申請居住證項目變更、續期等功能的自我實現。小額消費通過載入電子錢包功能,居住證可以在商戶POS終端上進行小額消費。電信充值服務可綁定移動、網通、電信號碼,並對該號碼隨時進行充值,可以自動獲得消費積分。公共服務持證人可以預訂地鐵、火車以及飛機航班票務。門禁應用通過載入門禁功能,可以有效識別社區居住人口。居住期滿,自動阻斷持證人在社區的出入。企業一證通企業或單位可以根據實際,利用居住證對員工進行考勤登記、出入識別以及內部消費等等。

總括以往居住証使用辦法經驗 及 法制參考 中 ,居住證制度只是過渡階段的權宜之舉,因為它所標誌的,仍然是城市當地戶籍人口以及外來人口這兩大“陣營”。所以港澳臺居民即使申請了居住証擁有國內之身份證號碼其個人戶籍不會有所更變在法律解釋上仍然為境外人士,在購買住宅物業時同時也須要遵守由當地市政府對物業買賣發出之限制政策 ,並非現時坊間所說9月1 日後港澳臺居民可以使用居住証購買物業 ,在粵港澳灣區內現行居住証制度下能以港澳臺身份持有居住証即能購買一套住宅物業的只有還在執行由廣來省政府發出之《建房(2010)186號》及《建房(2015)122號》的城市包括 : 深圳 , 廣州 , 惠州 , 江門 及 肇慶, 其餘城市居住証實際並不能覆蓋當地政府之購房政策 , 因此在未有任何政府解釋檔公佈前切勿輕信銷售人員誤墮陷阱引至損失。

合資格人才可申請 真正中國綠咭 享一切公民權益

其實除了居住証外中國政府為了吸引世界各地人才還有《中華人民共和國外國人永久居留身份證》,俗稱「中國綠卡」,是「獲得在中國永久居留資格的外國人在中國境內居留的合法身份證件」。根據2017年4月17日,公安部印發經中央全面深化改革領導小組第三十二次會議審議通過的《外國人永久居留證件便利化改革方案》。該《方案》明確了外國人永久居留證件改革措施,其中包括,強化身份認證功能;同時擬對外國人永久居留證進行重新設計,參照第二代居民身份證優化證件設計,統一技術標準,在證件中嵌入晶片存儲證件簽發管理資訊,實現第二代居民身份證閱讀機具識別核驗。另外,對鐵路、民航、保險、賓館、銀行等相關資訊系統改造,實現永久居留外國人資訊部門間共用。此外,中國公安部門也會開展有針對性的宣傳,提高「外國人永久居留身份證」的知曉度。2017年6月16日,新版《外國人永久居留身份證》已正式啟用。

其申請條件較一般居住証門檻高 ,申請者應當遵守中國法律,身體健康,無犯罪記錄,並符合下列條件之一:(一)在中國直接投資、連續三年投資情況穩定且納稅記錄良好的;(二)在中國擔任副總經理、副廠長等職務以上或者具有副教授、副研究員等副高級職稱以上以及享受同等待遇,已連續任職滿四年、四年內在中國居留累計不少於三年且納稅記錄良好的;(三)對中國有重大、突出貢獻以及國家特別需要的;(四)本款第一項、第二項、第三項所指人員的配偶及其未滿18周歲的未婚子女;(五)中國公民或者在中國獲得永久居留資格的外國人的配偶,婚姻關係存續滿五年、已在中國連續居留滿五年、每年在中國居留不少於九個月且有穩定生活保障和住所的;(六)未滿18周歲未婚子女投靠父母的;(七)在境外無直系親屬,投靠境內直系親屬,且年滿60周歲、已在中國連續居留滿五年、每年在中國居留不少於九個月並有穩定生活保障和住所的。成功申請者可獲將一切中國公民權益。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰衛視旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評

客觀看待通車 「高鐡效應」繁榮得了香港 ?

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人
中國高鐡十年 是好是壞 ?

人生有幾多個10年,中國從10年前還沒有高鐵,發展至今日已擁有長達2萬公里的高鐵線,比全世界其他地區的總和還要多,是全球最大的高鐵網絡國家,目前更計畫在2025年前再增加1.5萬公里的高鐵線。如此發展到底是好是壞 ?

圖︰THINKSTOCK

在政府發展眼中,高鐵不只是種運輸方式,政府更大的希望是能打造「高鐵經濟」;它是種都會群理論的變體,而都會群理論認為,城市愈大,居民就愈富有、愈具生產力。目標就是控制大型城市的規模,轉而利用高鐵來達成群集效應。此舉會創造較易管理的大城市網絡都市圈,而且各城市的規模不致一支獨大。但事實上華麗的表面是要付出沈重的代價,建造時速350公里的高速鐵路線,成本會比時速250公里鐵路線多出90%。以粵港澳灣區而言城市間的旅程距離較短,高鐵就不是那麼適合,因為列車只能短暫地達到最高速未能充份發揮出其縮小時空距離之最大效益。

值得慶幸的是,以最接近粵港澳灣區的京滬高鐵線為例,開始運作5年後,已經可以做出初步論斷。在人口最密集的地區,高鐵的效益非常好,協助建立城市之間深度連結的經濟,加上超多半數的乘客為「新增交通量」,也就是說,這些乘客是因為高鐵才出現。毫無疑問,這對經濟有益;它代表高鐵為最具生產力的城市擴大了勞工和消費者來源,並將投資推至較為貧窮的地區。

事實上,高鐡帶來之相關經濟利益難以精準衡量。傳統分析聚焦於高鐵路線的財務表現,再加上減少道路擁塞等間接效應,而忽略了人口之增加及城市之間利弊互補之實際潛在利益。

高鐵開通將加大灣區經濟差距

隨著香港高鐵開通,將推動粵港澳灣區流動,拉闊城市之間的經濟增長差距,引發極化效應。交通基礎設施的完善對區域經濟增長有集聚功能,能夠將週邊區域的生產要素聚合到中心區域,引發經濟活動在中心區域的集聚現象,產生極化效應。

由於生產要素具有「趨優性」的特徵,在區域之間的流動本質上仍然屬於一種改進的過程,人才及產品將根據價格、 供求、競爭等市場信號,由灣區外產出較低的地區,流向邊際產出較高的粵港澳灣區主要城市,以追求更高的報酬率。

因此,灣區核心區域(如 : 香港、深圳、廣州) 的生產要素不斷集聚,經濟增長環境持續優化,進入「集聚— 優化—再集聚」的良性循環,而灣區外圍區域 (如:廣西、湖南、江西) 的要素不斷流失,經濟增長環境和經濟發展動力也不斷惡化,並陷入「流失—惡化—再流失」的惡性循環。 因此,經濟增長會產生「強者愈強,弱者愈弱」的馬太效應,並產生極化效應,這可能會進一步拉大兩者的經濟差距。

簡單來說,高鐵將促進香港與灣區城市之間的經濟聯繫和優勢互補,有利於區域內資本、技術、人力資源的快速流動,從而使城市群間人流、物流效率與品質將大幅度提高,拉動沿線經濟和城市群的區域聯繫,帶動相互間的經濟發展。

但是,高鐵是一把雙刃劍。由於隨著高速鐵路的開通所帶來的流動便利,城市間生產要素在加速流動的同時,也會促使資金、人才、資訊向發展環境優越、行政效能高的局域聚集。所以規模大、實力強的城市所獲得的利益會更明顯,而投資環境不佳的地區會因為消費水準低,經濟發展落後,文化氛圍不濃,城市環境不佳等原因,則面臨人才、企業等流失的窘境。這就是高鐵經濟所帶來的負面的虹吸效應,令香港資金北移 人才北上的機會大大提高 。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人

大灣區越限越嚴 車位投資成新寵

蔡俊鵬

英國皇家特許測量師MRICS、亞太房地產發展學會副會長、鳳凰衛視旗下鳳凰網房產指定粵港澳灣區樓評人

汽車大國有車無位    一 ”位” 難求形成炒風

隨著中國國民生活水準的提高 , 汽車成為他們日常出行的代步工具 , 跟據中國汽車工業協會發佈了2017年中國汽車產銷資料。資料顯示,中國汽車2017年銷量高達5789.43萬輛,同比增長3.19%和3.04%,佔全球銷售更高達27.8%成為第一大汽車銷量國 , 相比於日益增長的汽車量,中國車位比例嚴重偏低,停車位缺口超過5000 萬個。根據國家發改委公佈的資料,目前一線大城市小汽車與停車位的平均比例約為1:0.8,中小城市約為1:0.5,與發達國家1:1.3 相比,中國停車位比例嚴重偏低,全國車位缺口竟超過5000 萬個而且按年一直上升。從全國主要城市來看,截至 2017 年底,北京市停車位缺口量已經超過 250 萬個;深圳、上海、廣州、南京等城市的停車位缺口均超過 150 萬個,停車難已經成為困擾一線城市交通規劃發展的世紀難題,導致天價車位的新聞頻頻出現。

以灣區內核心城市廣州為例近5年,成交量日漸攀升。克而瑞資料顯示,2013年廣州一手車位成交總量為26066套;2014年總成交量為30179套,環比增加15.7%;2015年總成交量為34568套,環比增加14.5%;2016年總成交量為34749套,環比微增0.52%;而2017年,總成交量繼續增加成交高達40192套,更創下近5年新高!如此升幅主要因為城市受到限購令影響,致樓價處於乾升情況,影響未來升值速度。反之未受限制的車位,則因剛性需求強下成交量急升,加上主要地區車位數從建成一刻起就無法再增加的情況,供求關係的失衡將導致物以稀為貴的車位價值不斷提升,那麼中心地段的車位成為特殊的稀缺資源是必然的趨勢。在如此有力之環境因素下未來車位價格上漲的空間將會更大並且陸續溢出至周邊區域 , 如佛山南海等地車位價格居然只有廣州城區之五到六份之一 將會引來下一波投資者的注意。

 

停車位看似簡單 實際建築成本相當巨大

經常有人會說車位在地面劃出四條線,連個牆壁都沒有,憑什麼一個地下停車位頂得上一輛豪車的價錢,看似荒誕的表像背後,實則是因為建設成本巨大 “平不得” 。 其實地下停車場車位建設成本相當高,按照中國《人民防空法》立法中各建設地下停車場中必須符合有關土方工程要求、承載、通風、排水、消防、照明、保溫、智慧化管理車庫的閉路電視監控、出入感應卡系統、車輛進出口通道,頂部和底面結構等各個方面。可以說,這些要素決定了地下車位的建造成本並不比上面的房子低。

而且,車場層數越往下成本就相對越高。算下來,一般情況下,每平方米造價大概是3000元到4000元。表面上看,一個普通車位就那幾個平方,但實際上還有公攤,建築面積會達到30平方米到40平方米。就按最低標準算,僅成本就有接近9-12萬元,如果是在住宅樓下的停車場,成本隨著防水、承重要求而相應提高。

以廣州佛山樓盤一層地下室的停車位為例,面積共2653平方米,發展商共投資854萬元,政府下撥的人防設備投資75萬元(不包含地下室民用設施如電纜電線等),該工程每平方米成本3218元。每個停車位元實用面積10平方米,但人防工程包括密閉門、風機(通風設備)、備用的發電機(戰時)、消防設施介面管道(防止核輻射等因素)、進水池(飲用水)三至五個,另外,進出地下層的坡道、電梯、樓梯都要占面積,所以,每個車位的面積達到55平方米。每個停車位造價約15.5萬元。總成本達到24.8萬元,其中建築造價占56%,財務成本14%,稅費13.5%,地價8%,企業經營管理方5%,銷售推廣費3%。因此,銷售價格至少要到25萬元低於此價出售就等同虧蝕。

作者 : 蔡俊鵬

英國皇家特許測量師 MRICS

亞太房地產發展學會 副會長

鳳凰新媒體旗下鳳凰網。房產 指定 粵港澳灣區樓評人