大灣區物業投資新局勢

新一份《施政報告》中,行政長官林鄭月娥提及港府已大致完成《粵港澳大灣區城市群發展規劃》草擬工作,稍後由國務院頒布的《規劃》,將為實現粵港澳三地優勢互補。未來,更會爭取為港人在大灣區學習、工作、生活、養老提供便利,成為港人的優質生活圈。香港置業大中華項目部項目總監蔡俊鵬指, 隨珠三角地區的交通網絡逐漸成形,將實現「1小時交通圈」,定必增加「9市2區」的人口流動,帶動房地產市場興盛。「自今年4月1日起,港投資者查詢及投資珠三角地區樓房的比例按年上升,當中投資及自住比率為6比4。」

「目前北上定居人士大多為準退休和已退休人士,而他們於本港均擁有至少一個物業。北上貪其物價低、良好大自然環境、生活空間寬敞及置業成本低。」蔡俊鵬指:「現時港深樓價平均差額為三至四倍、二綫城市如東莞、惠州等,平均差額可達十二倍,換言之港樓的首期可等同當地置業之價錢。如果比較國內各地對港澳臺居民的投資房地產限制,惠州比珠海、中山等地的限制為寬鬆。惠州市政府限制進行按揭之投資人士不能於同區域購買多於一個物業,反之無需受限制,反觀中山要求買方須擁有當地社保至少一年及中山祖籍證明。」

隨大灣區規劃各種基建陸續完工後,多條主要幹道如港珠澳大橋、深中通道、虎門二橋、京港高鐵、深廈高鐵等通車,據悉深圳各東鐵路延綫建成後,由深圳至惠州沿海區域將由兩小時車程縮減為約二十至三十分鐘。「所謂路通即財通,各地居民日後在珠三角區內遷移的比例將會大增,對自住需求大增,樓價必然上升。」

大灣區發展潛力吸港人遷居
《施政報告》中,林鄭月娥提到政府將會積極參與推進大灣區建設,為港人爭取在大灣區學習、就業、創業、營商、生活以至養老提供更多便利,促進兩地人流、物流、資金流和訊息流,從而成為港人的優質生活圈。蔡俊鵬指,本港作為中國主要的國際金融中心,有助促進大灣區城市群的建設和融合,加上港府推動產業多元化創造有利條件,屆時珠三角地區無論經濟、旅遊,甚至是房地產等方面發展潛力無可估量,相信港人便會往周邊城市,如深圳、惠州、珠海、廣州等珠三角區內沿海區域定居。

上月,香港集思會訪問八百○四名跨境結婚人士,針對中產及學歷較高的兩地跨境婚姻夫婦,研究顯示,55%受訪者表示,樂意考慮在大灣區長遠定居,主因本港居住問題大、跨境婚姻夫婦「兩邊走」,影響他們在港定居的興趣。

全國多地調整公積金貸款政策 為樓市去庫存添動力

降低首付款比例、放寬貸款條件、提高貸款額度、推進異地貸款……今年7月份以來,全國多地密集調整公積金貸款政策。業內專家分析認為,這將促進需求的進壹步釋放,為樓市去庫存增添更多動力。

“職工申請貸款的連續繳存時間,由12個月以上降到6個月以上,首套房、二套房最低首付款比例分別由30%、50%降到20%、30%。”6日,山東省住房和城鄉建設廳發布了調整後的公積金貸款新政策。

記者了解到,山東省出臺的關於完善公積金管理體制擴大住房消費的指導意見,圍繞進壹步釋放結余資金、提高資金使用效率,提出了16條有針對性的政策措施,其中包括提高貸款額度、擴大提取範圍、推進農民工使用公積金購房等。

不僅在山東,今年7月份以來,已有四川、河南、湖北等多地進壹步放寬了公積金貸款條件。

7月10日,成都市將單筆住房公積金貸款最高額度從50萬元提高至60萬元;天津市將住房公積金貸款額度從每戶40萬元至60萬元統壹提高到80萬元;從8月1日起,武漢市公積金繳存職工家庭購買第二套改善性住房,提取公積金或申請公積金貸款時,其現住房面積控制標準由140平方米放寬至144平方米以下。

部分地區還簡化了住房公積金的使用流程。從7月20日起,濟南市繳存職工可直接利用現有個人住房公積金賬戶余額沖抵償還個人住房公積金貸款,改變以往“先還錢再提錢”的流程。

去年以來,國家相關部委已多次發文要求不斷加大對繳存職工住房消費的支持力度。“今年以來,住建部兩次召開專題會議,通報全國住房公積金使用情況,要求各地加快釋放結余資金,提高資金使用效率,進壹步拉動住房消費。”山東省住房和城鄉建設廳副廳長李力對記者表示。

國家統計局數據顯示,6月末,全國商品房待售面積65738萬平方米,同比增長20.8%。而不少城市的住房公積金余額明顯增長。

業內專家分析認為,公積金的大量沈澱與樓市的高庫存形成鮮明對比,因此以公積金強化對樓市的支持成為壹條合理路徑。“目前不少三四線城市庫存壓力明顯,放寬公積金政策,明顯有利於增加這些城市的去庫存動力。”專家說。

(中國新聞網)

房地產稅法將立 開征需過三道關

十二屆全國人大常委會立法規劃增列房地產稅法等七大稅法;專家稱推出時機“至關重要”

最新調整的十二屆全國人大常委會立法規劃將房地產稅法等七大稅法增列其中,在彰顯立法機關堅決落實稅收法定原則決心的同時,也讓公眾視野再度聚焦房地產稅的改革。

房地產稅法漸行漸近,距離全面開征房地產稅還有多遠?全面推進稅收法定的路線圖是什麽?記者采訪了有關權威人士,繼續追蹤。

【解讀1】

房地產稅法如何推進?

今年是上海和重慶對個人住房征收房產稅試點的第四年。經濟增速放緩背景下,市場上不乏“房地產稅該不該征”的爭議。但在中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來,推進這壹改革勢在必行。

倪鵬飛說,開征房地產稅是深化財稅體制改革的重要壹步,尤其在土地財政作為地方融資主渠道的現狀改變後,房地產稅將成為未來地方財政的重要收入來源。

“房地產稅其實是壹個綜合概念,既包括房產稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。”中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌說,房地產稅立法的目的在於減少建設和交易環節的稅費,重點發展保有環節房地產稅,進而完善房價形成機制。

此次全國人大公布的立法規劃透露了壹個重要信息——房地產稅法草案明確由全國人大常委會預算工作委員會牽頭,財政部參與配合。

中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文表示,這將是首個由全國人大牽頭制定的稅法,凸顯我國加強立法機關主導立法的改革趨勢。

“房地產稅法牽扯面廣,涉及部門、利益主體多,可謂‘牽壹發而動全身’。由全國人大主導立法,能更好排除部門利益幹擾,使立法草案更加客觀權威,更加公開透明代表民意。”施正文說。

【解讀2】

稅法路線圖是什麽?

除了房地產稅法,此次壹並被補充進本屆全國人大五年立法規劃的還有環境保護稅法、增值稅法、資源稅法、關稅法、船舶噸稅法、耕地占用稅法等稅法。

中央民族大學法學院教授熊文釗說,目前我國以法律形式存在的稅法只有三部,其余15個稅種都是依據國務院條例的形式存在。要在2020年全面落實稅收法定原則,意味著未來平均每年要制定三部左右的法律,立法工作量非常大。

張斌認為,此次先行推進立法的七大稅種,體現了落實稅收法定“先易後難”的原則,也與中國深化財稅體制改革總體方案的重點相吻合。

以環境保護稅法為例,環境保護費改稅早在十八屆三中全會中就有涉及,是與社會生產生活密切相關的壹個稅種。“環境保護稅立法旨在更好地保護和改善環境,促進社會節能減排,推動全社會生態文明建設。”張斌說。

同時,今年有望全面完成改革的“營改增”也將隨之帶來增值稅法的立法。張斌說,該法草案或將於明年提請審議,但其立法難度也較大。

施正文表示,征收房地產稅,是從百姓口袋裏直接收稅,如果將來會設定免征額,也要盡早告知社會改革不會增加中低收入者的稅收負擔。

【解讀3】

全面開征還有多遠?

在落實稅收法定原則之下,房地產稅立法已經箭在弦上。但房地產稅立法與開征房地產稅之間並不能直接畫等號。多位專家表示,即使立法工作完成,也不意味著房地產稅就會在全國馬上開征。從立法到開征至少還有三道“坎”。

頭壹道“坎”是立法草案能否順利出臺,關鍵在於壹些改革爭議內容能否達成共識。據悉,目前草案仍在抓緊起草中,未來開征是否設“起征點”、是否按人均居住面積等信息尚不得而知。

第二道“坎”是立法草案能否順利提請全國人大審議並通過,這關系到房地產稅法能否如期出臺。此次房地產稅法被列入本屆全國人大立法規劃的壹類項目,所謂壹類立法項目意味著該法立法條件比較成熟,擬在任期內提請審議。

第三道“坎”是開征的條件是否具備。專家表示,即便房地產稅法出臺了,也不意味著房地產稅會馬上開征。在當前經濟下行壓力較大的背景下,必須選擇好改革時機,謹慎開征房地產稅。

倪鵬飛認為,開征房地產稅有助於建立樓市長效調控機制,引導房地產市場回歸相對健康的發展軌道。但房地產稅的開征,雖短期影響有限,終究會對市場產生壹定影響,把握好改革推出的時機至關重要。

據新華社

房地產或迎定向寬松 棚改或引入貨幣化補償安置

可以被視為房地產市場“量化寬松”政策的“棚戶區改造貨幣化安置”正在悄然之間進展不斷。按照中央統壹安排,在國家開發銀行入局棚改及貨幣化安置後,將有其他開發性金融機構陸續進入棚戶區改造提供資金支持。

除國家開發銀行之外,農業發展銀行等開發性、政策性銀行和金融機構均被列入“貸款支持”棚戶區改造及其貨幣化安置工作的名單。在此之前,住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已經多次要求地方政府,進壹步提高貨幣化安置在棚戶區改造安置中的比例,但資金是這壹政策取向的關鍵所在。

這或將為存量較大的中國房地產市場註入相對豐沛的流動性。目前,住建部已經圈定了三種“棚戶區貨幣化補償安置”的方式,並考慮通過進壹步出臺指導意見,大幅度提升棚戶區改造的貨幣化安置比例,以提高住房庫存去化速度。

開發性金融全面入局

“不止國家開發銀行,陸續應該有其他的政策性、開發性金融機構,通過提供定向貸款的方式,為棚戶區改造及其貨幣化補償安置提供支持,這壹點,從中央的層面已經確定了。”8月5日清晨,住建部壹位不願具名的內部人士向《中國經營報》記者表示。

國家開發銀行是目前棚戶區改造領域中,最主要的政策性金融機構。按照中央統壹安排,包括農業發展銀行等政策性金融機構將陸續進入棚戶區改造領域,提供信貸、投資等方面的支持。

記者了解到,上述政策性、開發性金融機構,將按照“統壹進入、逐個對接”的方式,在住建部的統壹協調下,通過和棚戶區改造的主體——地方政府談判,並達成三方協議的方式,對棚戶區改造及其貨幣化安置予以定向的信貸和資金支持。

按照這壹運作方式和原則,開發性、政策性金融機構入局支持棚戶區改造,將不會設立“總資金額度的上限”,只要“符合壹般性金融機構風控原則”即可逐壹談判,予以信貸或投資支持。截至本報記者發稿,這壹計劃尚未有明確的“結束時間”。

目前,棚改資金中約有壹半來自於國家開發銀行貸款。按照工作安排,國開行住宅金融事業部組建完畢,約有50人專門從事棚改事業,已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年,國開行完成棚改貸款發放4086億元,是2013年的4倍。

“開發性、政策性金融結構全面介入棚改,將使棚改的資金問題得到很大程度的解決和改善,尤其是中西部財力相對較為薄弱地區的棚戶區改造工作效率將會進壹步提高。”8月5日,壹位接近住建部的權威人士稱。

貨幣化安置才是關鍵

2015年初,國務院確定了2015年~2017年城鎮棚戶區改造的基本工作規劃。2015年~2017年間,全國將完成總計1800萬套的城鎮棚戶區改造工作。因此,涉及到棚改居民的安置方式,就成為城市棚戶區改造工作過程中的重要環節。

此間,住建部部長陳政高向地方政府提出,要進壹步提升貨幣化補償安置在棚戶區改造過程中發揮的作用。隨後,住建部分管房地產和住房保障工作的副部長王寧則告知地方政府,要制訂指導意見,完善政策措施,加快推進棚改貨幣化安置工作,縮短安置周期,節省過渡費用。

棚戶區改造安置有“補磚頭”和“補人頭”兩種安置方式(住房和城鄉建設系統內部的工作術語)。前者意指通過住房實物對拆遷戶進行安置;後者意指通過貨幣化的方式,對拆遷戶家庭直接進行補償,由拆遷戶家庭在持有貨幣補償的情況下,進入住房消費市場,通過購置住房解決安置問題。提高“補人頭”的比例,即意味這地方政府真金白銀地對棚戶區改造投入資金,而不是再以“土地資源”換取開發商代建的“安置房”。因此,國家開發銀行、國家開發投資公司、農業發展銀行等政策性、開發性金融機構的全面入局,解決的就是資金問題。

“大規模推進棚戶區改造是從2008年年底開始的,通過這幾年的推進來看,目前待改造的棚戶區基本上都是市場化運作比較困難的硬骨頭了,這樣地方資金上就存在很大的缺口。”住建部住房保障司副巡視員劉霞在中國政府網訪談說明有關棚改問題時表示。而湖南、廣西等棚改貨幣化安置比例較高的地區,無壹例外是得到了政策性金融機構的支持。住建部正試圖在全國範圍內推廣這壹模式。

去化庫存效果為期待

“(棚戶區貨幣化補償安置)和房地產市場也有關系,通俗講如果房地產市場有足夠的存量住房,能夠滿足棚戶區居民的住房需求,與他們的需求相匹配,那就可以不新建安置房,直接通過貨幣化方式解決。”劉霞表示。

她強調,棚改貨幣化安置比例的提高,壹方面充分尊重安置居民的個人意願,另壹方面也與房地產市場有關。之所以在前幾年大量建設了實物安置型的住房,主要是源於市場上沒有適用於安置的住房,而近幾年,這類住房多了起來。

“我覺得這樣至少有幾個好處:壹是去庫存,這是很直接的,對老百姓來講最好的方式就是讓他可以自願選擇,可以滿足多樣化的需求,另外也可以享受更好的居住環境和物業服務,這也是符合老百姓意願的。住建部從上半年始終是通過各種方式來大力推動棚改貨幣化安置工作。”劉霞說。

CREIS中指數據顯示,2015年7月監測的主要城市成交面積環比下降2.21%,超6成城市環比下降,同比去年7月則上漲57.53%。進入2015年,樓市在房企年末沖刺後進入盤整期,整體表現欠佳。2月迎來傳統春節,樓市成交繼續走低,3月企穩回升,4月成交再上漲,5月利好政策不斷,回升趨勢明顯,6月樓市成交繼續回暖,但漲幅收窄,本月成交止升回落。

記者了解到,住建部已經劃定了三種貨幣化安置的補償方式。第壹種方式是政府搭建平臺,居民與開發企業直接對接選房;第二種方式是政府從開發商那裏購買合適的商品房作為安置住房;第三種是老百姓拿到錢自主選擇。

“這些方式都可以有效地滿足老百姓多樣化的需求,同時對促進房地產市場也有好處。”劉霞說。

國家稅務總局:5月1日起轉讓住房應繳納增值稅

針對個人轉讓住房問題,公告提出,在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同,2016年5月1日以後辦理產權變更事項的,應繳納增值稅,不繳納營業稅。

國家稅務總局:5月1日起轉讓住房應繳納增值稅

確保全面推開營改增試點順利實施的舉措開始加碼。

4月26日,國家稅務總局網站發出《關於明確營改增試點若幹征管問題的公告》。公告內容主要涉及四部分,並明確公告自2016年5月1日起施行。

公告第壹部分明確提出,餐飲行業增值稅壹般納稅人購進農業生產者自產農產品,可以使用國稅機關監制的農產品收購發票,按照現行規定計算抵扣進項稅額。有條件的地區,應積極在餐飲行業推行農產品進項稅額核定扣除辦法,按照《財政部 國家稅務總局關於在部分行業試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》(財稅〔2012〕38號)有關規定計算抵扣進項稅額。

針對個人轉讓住房問題,《每日經濟新聞》記者註意到,公告提出,在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同,2016年5月1日以後辦理產權變更事項的,應繳納增值稅,不繳納營業稅。

同時,公告表示,按照現行規定,適用增值稅差額征收政策的增值稅小規模納稅人,以差額前的銷售額確定是否可以享受3萬元(按季納稅9萬元)以下免征增值稅政策。

公告最後提及,營改增後,門票、過路(過橋)費發票屬於予以保留的票種,自2016年5月1日起,由國稅機關監制管理。原地稅機關監制的上述兩類發票,可以延用至2016年6月30日。

國務院推進公租房貨幣化 業內:補貼要有憑證

住房成為5月4日的國務院常務會議關註的大問題之壹。

會議指出,實行購租並舉,發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件,推動新型城鎮化進程。

在會議確定的發展住房租賃市場的4項舉措中,有壹項格外引人關註。“推進公租房貨幣化,政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員,凡符合條件的應納入公租房保障範圍。”這壹舉措涉及廣大青年群體的利益,也被認為是公租房政策思路發生改變。

“這其實是壹改往日方法,把補貼落在”人頭”上而不是”磚頭”上。”中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為,政府建了很多公租房,但很多公租房因為地段、配套設施不好,很多申請者看不上。“雖然價格便宜壹些,但購房者的交通成本又上去了,孩子沒法上學,老人沒法看病,這些生活成本同樣很高。”在汪利娜看來,政府建公租房效益未必最好,“現在政府可以直接把貨幣補貼到人頭,租房者根據自己的條件去找合適的租賃性住房。”

但壹些行業人士也提醒,補貼壹定要有憑證,政府要警惕壹些人偽造虛假的租賃交易去騙補貼。“政府需要通過管理租房機構防控風險,讓受補貼的對象通過合規的租房機構租房子,所出具的合同可信度更高,政府也便於管理,防止騙補。”優客逸家創始人兼CEO劉翔建議。

會議為鼓勵發展住房租賃市場,還提出了“支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務”“鼓勵個人依法出租自有住房”“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”“推進公租房貨幣化”等政策。

汪利娜多年來壹直呼籲政府少建公租房,盡量把存量房推向市場,加大租房房源。在她看來,新政出臺是當前房地產去庫存和新型城鎮化下剛需主體變化兩大背景共同作用的結果。

汪利娜認為,現在房地產去庫存已是整個產業發展的“重頭戲”。國務院發展研究中心副主任王壹鳴此前曾指出,按照大口徑計算的話,我國房地產庫存需要6年5個月才能消化掉。

汪利娜認為,我國現在城鎮住宅市場的剛需主體已經發生了變化,很多城鎮居民已經解決了自己的住房問題,現階段真正需要住房的剛需主體是剛畢業、剛就業和剛進城的新市民,而即便放開限購政策,這些人也不壹定馬上買得起房。

亞豪機構市場總監郭毅也有同感,北上廣深壹線城市土地資源緊張,房價漲速快,這讓剛剛進入這些城市的人很難找到買得起又適合自己的住房。

“從對土地合理利用的角度考慮,大力開展住房租賃市場,將形成階梯型消費。”郭毅表示,應該讓剛畢業、剛就業、剛進城的人群先租後換再逐步改善,而不是讓壹個剛畢業的學生用父母的積蓄來買壹套房子。

與此前出臺的壹些房地產去庫存政策相比,培育租房市場能讓租房市場的供求關系變得更加靈活。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉發現,從去年開始,政府就越來越重視住房租賃市場,“購租並舉”也被確立為化解房地產庫存的重要舉措。此次進壹步提出框架性的政策,就是為了增加租賃房源、發展住房租賃企業和規範市場管理、保障交易各方的權益,從供給側方向出發進行改革,發展住房租賃市場,幫助房地產去庫存。

“新政擊中了以前住房租賃市場的諸多痛點。”胡景暉表示,分散式的房源散布於各大社區的小業主手中,租金成本較高,租賃關系也難保持穩定,能夠拿到整棟的公寓項目更是可遇而不可求,“要麽價格太高,要麽無法達成長期穩定的租賃關系。”

今年的全國兩會上,住房和城鄉建設部部長副部長倪虹曾表示,相比住房制度中的買賣市場和住房保障,我國的租賃市場發展還很落後,原因主要在於4個方面,壹是缺少專營住房租賃企業,沒有形成規模;二是租賃市場房源少,主要是二手房和舊房,壹手房租賃市場較少;三是中介機構服務上還存在不規範、無序競爭問題;四是在機制體制和有關法律方面還需完善。

“如今,政府開始鼓勵個人依法出租自有住房,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,可以大大增加市場的房源供應,從而盤活部分存量房,使其成為有效的租賃房源供給,對我們住房租賃業務規模化發展意義重大。”胡景暉表示。

劉翔也認為,原來不適合或者不能作商業用地的房源會被供給出來,可以促進租賃市場的發展。“我們這幾年也壹直都沒有盈利,租賃行業必須上規模。”

汪利娜認為,基於目前城市房源情況分化現象嚴重的問題,允許商業用房改變性質,主要針對的是三四線城市商業地產中大量積壓的房源,這個政策給了地產商壹個新的選擇路徑。對於壹線城市來說,盤活個人手裏的存量房更能解決租房市場房源緊缺的問題。

讓開發商變賣房為租房,“松手”的難度之大,郭毅已經想象得到。因為這裏面涉及到的問題太多,比如房屋、公共設施、配套服務等適不適合轉變,開發商對於資金回籠的需求等。“另外,商業地產規劃的容積率指標比普通住宅要高很多,安保、電梯和車位是不是能夠承載居住的需求。租賃住宅用房可以申請學區房,但商業用房是不是有同樣的功能?這些問題政府還需要出臺具體細則去明確。”郭毅說。

胡景暉也表示,雖然拓寬租賃市場房源可以將現有的房源數量比例提高30%,但還需要國家在稅費、金融等政策上給與更多支持,如降低所得稅、流轉稅,調整相關行業在商業銀行的信用評級或者抵押要求,並給予利率優惠,使有能力的公司可以直接融資等。

银行严查 但网贷平台仍推高额房抵贷

就在銀行對房抵貸更加審慎的時候,某互聯網大鱷旗下金融公司推送的額度最高達到1000萬元、最快次日放款的廣告特別顯眼。記者了解到,當前,房抵貸業務的需求依然旺盛,在強監管之下,依然有各種金融機構想方設法規避合規要求、甚至違規拓展房抵貸業務。

近期,多地金融監管部門紛紛下發通知,嚴查個人消費貸,特別是額度較大的,目的是為了防止消費貸流入房地產領域。

銀行嚴查房抵貸用途

有貸款中介機構人士向記者透露,額度較大的消費貸,壹般都需要房產抵押。在按揭房貸嚴控難以申請後,壹些人打起了用房屋抵押申請個人消費貸款或經營貸再購房的主意。

中原地產項目部總經理黃韜告訴記者:“以前很多買家以消費和裝修等用途將舊房做純抵押貸款。”

不過他透露,“銀監會也出臺了新規,消費貸最高100萬元,最長10年。而且如今銀行查處嚴格,會在放款前與放款後定期追蹤,現在基本沒什麽辦法‘突破’,除非能接受小貸公司的高利率,但小貸公司的年限最長也可能是5年左右。所以金額與年限的‘雙限’還是極大抑制了這部分的貸款。”

不過,也有部分買家在經營貸方面想辦法,業內人士形容“這個就跟為突破商服類限售采用註冊公司的方法是壹樣的”。但據了解,機構抵押的審核相對更嚴。

銀行人士也告訴記者,除了監管壓力,考慮到樓市調控不斷加碼,銀行近期對房抵貸的發放更加審慎。

有網貸平臺稱:

可以法人身份借款

即便如此,銀行以外的很多機構依然在拓展房貸業務。有數據統計,中國的壹線及省會城市房屋抵押借款有近十萬億元規模,房抵業務始終保持相對旺盛的市場需求。

某互聯網大鱷旗下金融公司近期就熱推房抵貸業務,聲稱額度最高達到1000萬元、最快次日放款,月息低至0.78%,可免費提前還款。

但由於此前該業務的廣告頁面完全未提及貸款用途禁止進入房地產市場等有關情況,壹度被質疑違規。不過該公司馬上進行了回應,稱貸款資金不能用於房地產。

而在網貸監管大額標限制(個人在同壹家平臺借款限額20萬元,企業法人限額100萬元)的影響下,網貸平臺的房抵貸類業務規模在逐漸萎縮,部分平臺陸續關停房抵類業務。

但記者調查發現,仍有部分網貸平臺在發布房抵標。某網貸平臺負責人就告訴記者:“並沒有全面退出房抵貸業務,因為房產抵押還是最安全的。”

而為了規避限額要求,該人士透露,可以以法人的身份借款,最高可以借款100萬元,而且由於抵押的房產所有人與借款人並不需要同壹個人,壹線城市壹套房產動輒數百上千萬元,能同時為多位借款人做抵押。

該負責人還告訴記者,網貸平臺的房抵貸很有優勢,相比銀行機構,網貸平臺審批更快更容易,放款也很快,資金使用更自由;而相比小額貸款公司,網貸平臺的利息也低很多,因此雖然麻煩,還是有借款人願意做。

不過,該人士表示,受限於全套公正和強制公證,平臺也不敢接二押房貸的客戶。

業內意見:銀行以外的抵押貸風險較大

壹名按揭人士透露,抵押貸款的利率比住房貸款高,隨著銀行收緊貸款,抵押貸款的利率也隨之提高,所以理論上抵押物業購房不會在住房貸款提高後有大幅提高:“而且按照新的限購政策,抵押物業再購房,首付和利率都很高。”她認為,目前銀行抵押依然是市場上利率最低、最安全的抵押方式,其他抵押方式有抵押給金融機構或抵押給個人,這些利率沒有統壹標準,但都比銀行高。

抵押物業再購房確實是購房的壹種方式,但是她提醒,抵押物業後名下有房貸未結清及二套,在新政策裏,這種方式將使得購房成本更高,因此認為銀行的抵押貸款風險相對最低,而且每個銀行有自己的評估標準,只要符合條件都可以貸款,其他方式都存在相比較高的風險。另外,她強調,個人房產可以抵押、公司房產不可抵押,具體標準以各個銀行的政策為準。

長租公寓短期盈利艱難 “搶灘”戰仍被打響

今年以來,隨著“租售並舉”的提出和各項利好政策的釋放,我國房地產市場正在從“重售輕租”邁向“租售同權”的新格局。

在租賃市場中,以政府為主體提供的公租房雖然解決了部分人群的租房問題,但是由於政府財力有限、公租房難以普羅大眾,以企業為主體提供的長租公寓越來越成為租賃市場新的“寵兒”。

隨著城市化進程的推進,房地產開發業務的增長天花板,似乎就在不遠處。以房地產開發為主業的房地產企業,似乎嗅到了長租公寓未來的新商機,盡管當下市場認可度仍較低,企業短期盈利仍艱,但壹場關於長租公寓提前布局的“搶灘”戰役正被打響。

近日,人民網記者走訪了北京、上海等長租公寓項目,試圖了解目前長租公寓市場這壹新興的商業模式的真實狀況。

在上海的租房市場,“老、破、小”占據主流,蝸居在80年代的老房子裏、在被房東催房租時真的難言“生活的美好”。在和房東的壹次口角之爭後,90後李佳(化名)嘗試地選擇了長租公寓。

“體驗還不錯,2500元在上海中環租到了壹間朝南的主臥,15平方米,還帶飄窗,屬於次新的小區,離地鐵口也比較近。” 李佳所租的自如公寓屬於分散式的長租公寓,在對次新房進行二次裝修後再轉租給租戶,從簽約到交租都在網上完成。

“沒有選擇那種集中式的長租公寓,因為價格太貴了,而且空間壓抑,多是單身公寓,面積小,而且同等地段和面積相比合租要貴1000元呢,用水和電還是商業收費。”

但是,自如也有令李佳不太滿意的地方,比如群租的現象,雖然規定了壹間房最多兩個人,還是會有“不速之客”留宿,而且,每年近3000元的服務費也僅限於上網免費和每月兩次公共區域的衛生打掃。

“房價太高了,即使買也只能買在郊區,生活和工作都有諸多不便,幸福指數感也降低,如果租金合理,而且租房和買房實行壹樣的落戶政策,甚至子女的義務教育也有相應的保障,就可以按照自己的能力壹步步實現安居樂業。”作為高校畢業的碩士生,已婚的李佳還是想留在壹線城市,為自己的理想打拼,不至於為了買不起房“逃離北上廣”。

其實,在走訪中,李佳只是長租公寓的租戶之壹,“性價比較差”是大部分租戶對長租公寓的看法。

楼市地图改写:一二三线划分不再适用 城市群取代之

房地產市場的競爭,人們往往關心房企的銷售額增長,壹批房企對銷售業績背後的城市群經濟還很少進行研究、洞察、抓住。

從2010年以來,中國城市的包容力展示了驚人的廣度,城市加速擴張。傳統壹二三線城市的劃分模式越來越模糊,圍繞大城市群的中心城市、衛星城市進行的樓市發展策略越來越成為新的邏輯。

全國放眼下來,十大城市群分別是:長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、以武漢為**的長江中遊城市帶、以重慶和成都為主要構成的川渝城市帶、山東半島城市群、中原城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群及關中城市群。

其中,長三角、珠三角、京津冀城市群、長江中遊城市帶以及川渝城市帶被國家認定為國家級城市群,已經初步成型。

“未來中國城市的主力格局是‘3+6’,就是3大城市群加上6個主力城市。三大城市群是環北京城市群(即京津冀)、環上海城市群(即長三角)和環深圳城市群(包括香港和廣州)(即珠三角),6個城市指的是南京、合肥、武漢、長沙、重慶和成都(這些都是其他幾大城市群的中心城市),這些城市將在未來中國未來城鎮化及中國經濟轉型的過程中發揮非常大的作用。”中國銀行(4.120, -0.02, -0.48%)業協會首席經濟學家巴曙松認為。

從宏觀層面看,2016年“3+6”城市格局占全國人口19.5%,創造的GDP占比達36.8%,新房交易額占比達46.2%,二手房交易額占比達73.5%。城市圈的大城市人口、資金吸引力持續增強;房地產交易占比高;轉型的開發商由開發投資走向多元化運營,同時集中度不斷提高。因此,城市群不僅是房企開發投資布局的著眼點,也是其轉型運營的著力點。

城市群暗含了中國區域經濟發展的趨勢。城市群是中國未來經濟發展格局中最具活力和**的**地區,是中國主體功能區戰略中的重點和優化開發區,也是未來中國城市發展的重要方向。而新的城鎮化進程將是以重點城市群為主的大發展。

妳可以不關心城市群經濟,但它關心妳

中國經濟正在從外需驅動向內需驅動轉型,城鎮化也開始進入“下半場”,即不再以農民進城為主,而是人口向大城市和城市群遷徒。在經歷了過去40年的經濟高速增長後,政府層開始把註意力轉向城市,特別是超級大城市作為未來經濟增長的驅動器。

復旦大學經濟學院院長張軍撰文指出,中國要充分利用和挖掘其人口規模和人力資本積累的無與倫比的巨大優勢,實現經濟長期可持續增長。在這種情況下,大城市、特別是超級大城市和城市群的掘起至關重要。

目前中國已有四個常駐人口在2000萬以上的超級大城市——北京、上海、廣州和深圳,但超級城市的數量與中國的經濟和人口規模並不成比例。“作為全球人口最多、經濟總量排名第二的國家,中國的城市化水平依然大大低於世界平均水平。中國還有數個在經濟和人口規模上具備成為超級大城市**的二線城市,如成都、天津、杭州、武漢、蘇州等。即便是北京、上海這樣的超級大城市,我們也沒有充分理由認為,它們的經濟發展潛能和可容納人口數量已經接近臨界值。”張軍說。

因勢利導、大幅提升城市群在未來經濟增長中扮演的主導角色,是中國推動經濟朝城市驅動型增長模式轉型的另壹個戰略。中國地緣遼闊,盡管地理上不乏城市群,但以經濟實力而言,最重要的空間集群,無疑是分布在長江三角洲和珠江三角洲兩個灣區的城市群。這兩個地區,得益於上海、香港、廣州、深圳和杭州等超級大城市的經濟擴張和輻射能力,兩個巨大都市圈的輪廓已清晰可見。

在世界最大的六個超級城市群中,中國只有長三角城市群上榜,是中國經濟發展速度最快、經濟總量規模最大、最具有發展**的經濟板塊。按照國家發改委和住建部聯合印發的《長江三角洲城市群發展規劃》,目標是到2030 年,將長三角城市群打造成具有全球影響力的世界級城市群。

今年3月,粵港澳大灣區的規劃被寫進政府工作報告,目標是將粵港澳大灣區建設成為全球創新發展高地、全球經濟最具活力和優質品質的生活區域。大灣區涵蓋了廣州、深圳等9個城市和香港、澳門兩個特別行政區。廣州、深圳處於粵港澳大灣區**圈,被寄予輻射帶動珠三角世界級城市群掘起的厚望。

廣東省委副書記、省長馬興瑞曾說:“加快珠三角地區重大交通基礎設施建設步伐,對於建設粵港澳大灣區,打造珠三角世界級城市群具有十分重要的意義。”當前,珠江三角洲高速公路網密度已達或超世界發達地區水平,接下來將發力建設城際鐵路、機場、港口等基礎設施。

京津冀城市群也是當前中央政府極力打造的世界級城市群。按照國家發改委的界定,京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省的石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、承德、張家口等八個城市,城市群區域總面積為21.6萬平方公裏,常住人口1.1億人。京津冀地區幅員廣闊、城鎮眾多,各城鎮間地緣相接、人緣相親、文化壹脈,有著天然的連帶關系和互補機緣,為打造世界級城市群奠定了良好的基礎。

以武漢為**的長江中遊城市帶即“中三角”正在掘起,成為繼長三角、珠三角、京津冀之後,中國經濟的又壹增長極。該城市群以武漢、長沙、南昌、合肥四個中心城市為**,以武漢城市圈、長株潭城市群、鄱陽湖經濟圈、江淮城市群等中部經濟發展地區三圈為主要構成。

此外,以重慶和成都為主要構成的川渝城市群也是當前迅速掘起中的重點城市群。

城市群改寫樓市新版圖,妳用了什麽策略

房地產市場的競爭,人們往往關心房企的銷售額增長,壹批房企對銷售業績背後的城市群經濟還很少進行研究、洞察、抓住。

“在第壹階段的城鎮化中,所有城市都在擴張,城鎮化以單個城市的發展為主。到第二階段(壹般認為城鎮化率達到50%後,進入城鎮化第二階段),城市之間將出現嚴重分化,壹二三四線的劃分標準不再適用,取而代之的則是‘都市圈’和‘城市群’,主要城市群將進壹步集聚人流、物流、資金流。”萬科高級副總裁譚華傑指出。

人口與產業的高頻流動顯示著經濟的活力,這是房地產行業長足發展的基石,對行業最為敏感的開發商們早已展開城市群布局。自去年以來,在京滬深拿地成本高企的背景下,“環京”、“環滬”、“環深”地帶紛紛成為房企布局的主陣地。

尤以長三角區域最耀眼,作為壹個多**發展都市圈,擁有上海、南京、杭州和合肥多點帶動,且交通路網發達、經濟穩定、配套設施相對完善,整體城市圈發展活躍,更受到企業投資青睞。這個城市群包含的主要城市有上海、南京、蘇州、無錫、鎮江、杭州、揚州、寧波、南通、嘉興、湖州、舟山。

相關機構數據顯示,今年1~8月份,拿地金額前十強房企在長三角城市群拿地總價高達2497億元;在中西部和珠三角城市群分別以1673億元和1463億元分列第二、第三位;環渤海城市群由於推出土地城市數量較少及熱點城市如北京多為聯合體競得,拿地總額位列第四位,為1378億元。

從城市群拿地城市情況來看,長三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等,中西部城市群的重慶、武漢、成都等,珠三角的廣州、佛山等,以及環渤海的北京、天津、濟南等城市土地成交更為活躍。

保利地產(10.400,-0.04, -0.38%)可以說是城市群戰略最為深入的房企之壹,其幾年前便提出了“3+2+X”的區域布局戰略:3即京津唐、長三角、珠三角城市群;2即武漢、成都兩個城市;X即其他**城市。去年保利已實現三個300億級別、兩個200億級別及壹個百億級別的城市群布局。

其還專門成立了城市群戰略部,以京滬穗等國家中心城市為**,完善珠三角、長三角、環渤海城市群戰略布點;萬科在物流、物業上進行城市拓展深耕,以多產業、互補互助提高占有率。

在當前環境下,房企要做的不僅是房地產開發,而且是延伸到城市建設層面進行相關配套和運營。這也是近年來越來越多房企開始提出做城市配套服務商或運營商的定位、轉型、跨界的原因所在,而產業園區、特色小鎮、城市更新、租賃公寓、養老產業、物流地產等新業務生態,是他們轉型的共同方向。

從拿地開始,房企參與到城市群經濟建設中,開啟了商業的新壹輪機會。二三線城市通過吸引房企開發,加速城市化發展,帶動城市群發展,這是雙贏的局面,也是未來趨勢。

“企業在繪制出城市群之後,需要確定應瞄準哪些城市群,以及在每個城市群運用什麽樣的策略。在這壹決策過程中,需要實施4個關鍵步驟:尋找增長最快的城市群、對目標城市群進行優先排序、設定城市群層面的發展願景、以及定義戰略性“原型”並量身定制市場策略。”麥肯錫在壹份研究中建議。

嚴禁“消費貸”資金入市 住房投機面臨釜底抽薪

近日,部分城市房地產調控政策再次升級,熱點城市個人住房抵押貸款利率頻現上浮,監管當局嚴禁“消費貸”資金進入樓市,住房投機炒作面臨“釜底抽薪”,樓市“金九銀十”恐難如期而至。

今年以來,我國商業銀行“消費貸”增長偏快,民間中介“首付貸”時隱時現,樓市對“金九銀十”仍存較大預期,種種表象既反映出樓市投機炒作慣性的頑固,也表明穩定房地產市場的任務仍然任重道遠。

我國住房投機炒作屢抑而不絕,根本上還是因為在政策調控的夾縫中,投機客仍能找到壹定操作空間,投機成本較低,轉手獲利較易。因此,以限售政策為主的新壹輪調控政策,從某種程度上說,是對過去限購、限貸政策打了壹次重要補丁,政策指向清晰透明,就是要抑制住房市場投機炒作。限售政策意味著投機客必須在較長時間內持有住宅而不能變現,基本喪失了交易便利性,而合理住宅需求多為首次置業,限售政策影響極小。

房貸利率上浮有其合理性。今年以來,隨著金融去杠桿進程的有序推進,銀行間市場利率中樞明顯擡升,房貸利率參考銀行間市場利率定價,是市場發展的結果。但房貸利率上浮對住宅購置成本影響較大,意味著以金融杠桿撬動住宅的交易,必須要承擔額外的財務成本,這實際上切中了熱點城市投機住宅交易的要害。限售政策的出臺,商業銀行上調房貸利率,向房地產市場傳遞出抑制住宅投機炒作的堅定決心,勢必對房地產市場預期產生深遠影響。

住宅限購、限售、限貸政策,是對短期住宅市場供求關系過度錯位和非理性運行的臨時性行政調節。行政幹預措施不可避免存在局限性,但可能也是當前應對部分城市住宅市場非理性炒作,快速為樓市降溫的最現實選擇。壹旦住宅市場陷入非理性的自我復制怪圈,市場投機炒作力量將以幾何級數增長,房價泡沫的形成和急速膨脹,將成為影響宏觀經濟穩定的系統性隱患,且可能隨時被引爆。當前部分城市的商業銀行自發上調房貸利率,利率定價中樞的上升,適用於所有利用金融杠桿購置住宅的借款人,這在抑制住宅投機炒作的同時,不可避免會增加小部分剛需的財務負擔。而利率定價中樞上升對房價上漲的抑制作用,將是壹個累進過程,初期反應並不明顯,中後期累積效應加速顯現。各國房地產市場波動實踐也充分表明,在住宅市場充分競爭的框架下,能夠影響房價的最終決定因素將是利率水平的持續上調。

房地產政策調控,是壹個以時間換空間的過程。對絕大多數剛需而言,在壹個沒有投機炒作力量興風作浪的住宅市場中,才有可能實現置業夢想。因而在政策上,短期內應利用限購、限售、限貸政策對住宅投機炒作力量進行“圍剿”,同時盡可能兼顧剛性和首次置業需求,把政策負面作用降低到最小;中期內對住宅市場供求關系進行前瞻性調整,有效發揮利率政策對住宅投機炒作力量的抑制作用,引導房地產市場理性運行;長期應加快房地產稅立法,通過稅收杠桿有力調節住宅供求關系,建成促進房地產市場健康運行的長效機制。