大灣區物業投資新局勢

新一份《施政報告》中,行政長官林鄭月娥提及港府已大致完成《粵港澳大灣區城市群發展規劃》草擬工作,稍後由國務院頒布的《規劃》,將為實現粵港澳三地優勢互補。未來,更會爭取為港人在大灣區學習、工作、生活、養老提供便利,成為港人的優質生活圈。香港置業大中華項目部項目總監蔡俊鵬指, 隨珠三角地區的交通網絡逐漸成形,將實現「1小時交通圈」,定必增加「9市2區」的人口流動,帶動房地產市場興盛。「自今年4月1日起,港投資者查詢及投資珠三角地區樓房的比例按年上升,當中投資及自住比率為6比4。」

「目前北上定居人士大多為準退休和已退休人士,而他們於本港均擁有至少一個物業。北上貪其物價低、良好大自然環境、生活空間寬敞及置業成本低。」蔡俊鵬指:「現時港深樓價平均差額為三至四倍、二綫城市如東莞、惠州等,平均差額可達十二倍,換言之港樓的首期可等同當地置業之價錢。如果比較國內各地對港澳臺居民的投資房地產限制,惠州比珠海、中山等地的限制為寬鬆。惠州市政府限制進行按揭之投資人士不能於同區域購買多於一個物業,反之無需受限制,反觀中山要求買方須擁有當地社保至少一年及中山祖籍證明。」

隨大灣區規劃各種基建陸續完工後,多條主要幹道如港珠澳大橋、深中通道、虎門二橋、京港高鐵、深廈高鐵等通車,據悉深圳各東鐵路延綫建成後,由深圳至惠州沿海區域將由兩小時車程縮減為約二十至三十分鐘。「所謂路通即財通,各地居民日後在珠三角區內遷移的比例將會大增,對自住需求大增,樓價必然上升。」

大灣區發展潛力吸港人遷居
《施政報告》中,林鄭月娥提到政府將會積極參與推進大灣區建設,為港人爭取在大灣區學習、就業、創業、營商、生活以至養老提供更多便利,促進兩地人流、物流、資金流和訊息流,從而成為港人的優質生活圈。蔡俊鵬指,本港作為中國主要的國際金融中心,有助促進大灣區城市群的建設和融合,加上港府推動產業多元化創造有利條件,屆時珠三角地區無論經濟、旅遊,甚至是房地產等方面發展潛力無可估量,相信港人便會往周邊城市,如深圳、惠州、珠海、廣州等珠三角區內沿海區域定居。

上月,香港集思會訪問八百○四名跨境結婚人士,針對中產及學歷較高的兩地跨境婚姻夫婦,研究顯示,55%受訪者表示,樂意考慮在大灣區長遠定居,主因本港居住問題大、跨境婚姻夫婦「兩邊走」,影響他們在港定居的興趣。

银行严查 但网贷平台仍推高额房抵贷

就在銀行對房抵貸更加審慎的時候,某互聯網大鱷旗下金融公司推送的額度最高達到1000萬元、最快次日放款的廣告特別顯眼。記者了解到,當前,房抵貸業務的需求依然旺盛,在強監管之下,依然有各種金融機構想方設法規避合規要求、甚至違規拓展房抵貸業務。

近期,多地金融監管部門紛紛下發通知,嚴查個人消費貸,特別是額度較大的,目的是為了防止消費貸流入房地產領域。

銀行嚴查房抵貸用途

有貸款中介機構人士向記者透露,額度較大的消費貸,壹般都需要房產抵押。在按揭房貸嚴控難以申請後,壹些人打起了用房屋抵押申請個人消費貸款或經營貸再購房的主意。

中原地產項目部總經理黃韜告訴記者:“以前很多買家以消費和裝修等用途將舊房做純抵押貸款。”

不過他透露,“銀監會也出臺了新規,消費貸最高100萬元,最長10年。而且如今銀行查處嚴格,會在放款前與放款後定期追蹤,現在基本沒什麽辦法‘突破’,除非能接受小貸公司的高利率,但小貸公司的年限最長也可能是5年左右。所以金額與年限的‘雙限’還是極大抑制了這部分的貸款。”

不過,也有部分買家在經營貸方面想辦法,業內人士形容“這個就跟為突破商服類限售采用註冊公司的方法是壹樣的”。但據了解,機構抵押的審核相對更嚴。

銀行人士也告訴記者,除了監管壓力,考慮到樓市調控不斷加碼,銀行近期對房抵貸的發放更加審慎。

有網貸平臺稱:

可以法人身份借款

即便如此,銀行以外的很多機構依然在拓展房貸業務。有數據統計,中國的壹線及省會城市房屋抵押借款有近十萬億元規模,房抵業務始終保持相對旺盛的市場需求。

某互聯網大鱷旗下金融公司近期就熱推房抵貸業務,聲稱額度最高達到1000萬元、最快次日放款,月息低至0.78%,可免費提前還款。

但由於此前該業務的廣告頁面完全未提及貸款用途禁止進入房地產市場等有關情況,壹度被質疑違規。不過該公司馬上進行了回應,稱貸款資金不能用於房地產。

而在網貸監管大額標限制(個人在同壹家平臺借款限額20萬元,企業法人限額100萬元)的影響下,網貸平臺的房抵貸類業務規模在逐漸萎縮,部分平臺陸續關停房抵類業務。

但記者調查發現,仍有部分網貸平臺在發布房抵標。某網貸平臺負責人就告訴記者:“並沒有全面退出房抵貸業務,因為房產抵押還是最安全的。”

而為了規避限額要求,該人士透露,可以以法人的身份借款,最高可以借款100萬元,而且由於抵押的房產所有人與借款人並不需要同壹個人,壹線城市壹套房產動輒數百上千萬元,能同時為多位借款人做抵押。

該負責人還告訴記者,網貸平臺的房抵貸很有優勢,相比銀行機構,網貸平臺審批更快更容易,放款也很快,資金使用更自由;而相比小額貸款公司,網貸平臺的利息也低很多,因此雖然麻煩,還是有借款人願意做。

不過,該人士表示,受限於全套公正和強制公證,平臺也不敢接二押房貸的客戶。

業內意見:銀行以外的抵押貸風險較大

壹名按揭人士透露,抵押貸款的利率比住房貸款高,隨著銀行收緊貸款,抵押貸款的利率也隨之提高,所以理論上抵押物業購房不會在住房貸款提高後有大幅提高:“而且按照新的限購政策,抵押物業再購房,首付和利率都很高。”她認為,目前銀行抵押依然是市場上利率最低、最安全的抵押方式,其他抵押方式有抵押給金融機構或抵押給個人,這些利率沒有統壹標準,但都比銀行高。

抵押物業再購房確實是購房的壹種方式,但是她提醒,抵押物業後名下有房貸未結清及二套,在新政策裏,這種方式將使得購房成本更高,因此認為銀行的抵押貸款風險相對最低,而且每個銀行有自己的評估標準,只要符合條件都可以貸款,其他方式都存在相比較高的風險。另外,她強調,個人房產可以抵押、公司房產不可抵押,具體標準以各個銀行的政策為準。

嚴禁“消費貸”資金入市 住房投機面臨釜底抽薪

近日,部分城市房地產調控政策再次升級,熱點城市個人住房抵押貸款利率頻現上浮,監管當局嚴禁“消費貸”資金進入樓市,住房投機炒作面臨“釜底抽薪”,樓市“金九銀十”恐難如期而至。

今年以來,我國商業銀行“消費貸”增長偏快,民間中介“首付貸”時隱時現,樓市對“金九銀十”仍存較大預期,種種表象既反映出樓市投機炒作慣性的頑固,也表明穩定房地產市場的任務仍然任重道遠。

我國住房投機炒作屢抑而不絕,根本上還是因為在政策調控的夾縫中,投機客仍能找到壹定操作空間,投機成本較低,轉手獲利較易。因此,以限售政策為主的新壹輪調控政策,從某種程度上說,是對過去限購、限貸政策打了壹次重要補丁,政策指向清晰透明,就是要抑制住房市場投機炒作。限售政策意味著投機客必須在較長時間內持有住宅而不能變現,基本喪失了交易便利性,而合理住宅需求多為首次置業,限售政策影響極小。

房貸利率上浮有其合理性。今年以來,隨著金融去杠桿進程的有序推進,銀行間市場利率中樞明顯擡升,房貸利率參考銀行間市場利率定價,是市場發展的結果。但房貸利率上浮對住宅購置成本影響較大,意味著以金融杠桿撬動住宅的交易,必須要承擔額外的財務成本,這實際上切中了熱點城市投機住宅交易的要害。限售政策的出臺,商業銀行上調房貸利率,向房地產市場傳遞出抑制住宅投機炒作的堅定決心,勢必對房地產市場預期產生深遠影響。

住宅限購、限售、限貸政策,是對短期住宅市場供求關系過度錯位和非理性運行的臨時性行政調節。行政幹預措施不可避免存在局限性,但可能也是當前應對部分城市住宅市場非理性炒作,快速為樓市降溫的最現實選擇。壹旦住宅市場陷入非理性的自我復制怪圈,市場投機炒作力量將以幾何級數增長,房價泡沫的形成和急速膨脹,將成為影響宏觀經濟穩定的系統性隱患,且可能隨時被引爆。當前部分城市的商業銀行自發上調房貸利率,利率定價中樞的上升,適用於所有利用金融杠桿購置住宅的借款人,這在抑制住宅投機炒作的同時,不可避免會增加小部分剛需的財務負擔。而利率定價中樞上升對房價上漲的抑制作用,將是壹個累進過程,初期反應並不明顯,中後期累積效應加速顯現。各國房地產市場波動實踐也充分表明,在住宅市場充分競爭的框架下,能夠影響房價的最終決定因素將是利率水平的持續上調。

房地產政策調控,是壹個以時間換空間的過程。對絕大多數剛需而言,在壹個沒有投機炒作力量興風作浪的住宅市場中,才有可能實現置業夢想。因而在政策上,短期內應利用限購、限售、限貸政策對住宅投機炒作力量進行“圍剿”,同時盡可能兼顧剛性和首次置業需求,把政策負面作用降低到最小;中期內對住宅市場供求關系進行前瞻性調整,有效發揮利率政策對住宅投機炒作力量的抑制作用,引導房地產市場理性運行;長期應加快房地產稅立法,通過稅收杠桿有力調節住宅供求關系,建成促進房地產市場健康運行的長效機制。