房地產稅法將立 開征需過三道關

十二屆全國人大常委會立法規劃增列房地產稅法等七大稅法;專家稱推出時機“至關重要”

最新調整的十二屆全國人大常委會立法規劃將房地產稅法等七大稅法增列其中,在彰顯立法機關堅決落實稅收法定原則決心的同時,也讓公眾視野再度聚焦房地產稅的改革。

房地產稅法漸行漸近,距離全面開征房地產稅還有多遠?全面推進稅收法定的路線圖是什麽?記者采訪了有關權威人士,繼續追蹤。

【解讀1】

房地產稅法如何推進?

今年是上海和重慶對個人住房征收房產稅試點的第四年。經濟增速放緩背景下,市場上不乏“房地產稅該不該征”的爭議。但在中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來,推進這壹改革勢在必行。

倪鵬飛說,開征房地產稅是深化財稅體制改革的重要壹步,尤其在土地財政作為地方融資主渠道的現狀改變後,房地產稅將成為未來地方財政的重要收入來源。

“房地產稅其實是壹個綜合概念,既包括房產稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。”中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌說,房地產稅立法的目的在於減少建設和交易環節的稅費,重點發展保有環節房地產稅,進而完善房價形成機制。

此次全國人大公布的立法規劃透露了壹個重要信息——房地產稅法草案明確由全國人大常委會預算工作委員會牽頭,財政部參與配合。

中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文表示,這將是首個由全國人大牽頭制定的稅法,凸顯我國加強立法機關主導立法的改革趨勢。

“房地產稅法牽扯面廣,涉及部門、利益主體多,可謂‘牽壹發而動全身’。由全國人大主導立法,能更好排除部門利益幹擾,使立法草案更加客觀權威,更加公開透明代表民意。”施正文說。

【解讀2】

稅法路線圖是什麽?

除了房地產稅法,此次壹並被補充進本屆全國人大五年立法規劃的還有環境保護稅法、增值稅法、資源稅法、關稅法、船舶噸稅法、耕地占用稅法等稅法。

中央民族大學法學院教授熊文釗說,目前我國以法律形式存在的稅法只有三部,其余15個稅種都是依據國務院條例的形式存在。要在2020年全面落實稅收法定原則,意味著未來平均每年要制定三部左右的法律,立法工作量非常大。

張斌認為,此次先行推進立法的七大稅種,體現了落實稅收法定“先易後難”的原則,也與中國深化財稅體制改革總體方案的重點相吻合。

以環境保護稅法為例,環境保護費改稅早在十八屆三中全會中就有涉及,是與社會生產生活密切相關的壹個稅種。“環境保護稅立法旨在更好地保護和改善環境,促進社會節能減排,推動全社會生態文明建設。”張斌說。

同時,今年有望全面完成改革的“營改增”也將隨之帶來增值稅法的立法。張斌說,該法草案或將於明年提請審議,但其立法難度也較大。

施正文表示,征收房地產稅,是從百姓口袋裏直接收稅,如果將來會設定免征額,也要盡早告知社會改革不會增加中低收入者的稅收負擔。

【解讀3】

全面開征還有多遠?

在落實稅收法定原則之下,房地產稅立法已經箭在弦上。但房地產稅立法與開征房地產稅之間並不能直接畫等號。多位專家表示,即使立法工作完成,也不意味著房地產稅就會在全國馬上開征。從立法到開征至少還有三道“坎”。

頭壹道“坎”是立法草案能否順利出臺,關鍵在於壹些改革爭議內容能否達成共識。據悉,目前草案仍在抓緊起草中,未來開征是否設“起征點”、是否按人均居住面積等信息尚不得而知。

第二道“坎”是立法草案能否順利提請全國人大審議並通過,這關系到房地產稅法能否如期出臺。此次房地產稅法被列入本屆全國人大立法規劃的壹類項目,所謂壹類立法項目意味著該法立法條件比較成熟,擬在任期內提請審議。

第三道“坎”是開征的條件是否具備。專家表示,即便房地產稅法出臺了,也不意味著房地產稅會馬上開征。在當前經濟下行壓力較大的背景下,必須選擇好改革時機,謹慎開征房地產稅。

倪鵬飛認為,開征房地產稅有助於建立樓市長效調控機制,引導房地產市場回歸相對健康的發展軌道。但房地產稅的開征,雖短期影響有限,終究會對市場產生壹定影響,把握好改革推出的時機至關重要。

據新華社

楼市地图改写:一二三线划分不再适用 城市群取代之

房地產市場的競爭,人們往往關心房企的銷售額增長,壹批房企對銷售業績背後的城市群經濟還很少進行研究、洞察、抓住。

從2010年以來,中國城市的包容力展示了驚人的廣度,城市加速擴張。傳統壹二三線城市的劃分模式越來越模糊,圍繞大城市群的中心城市、衛星城市進行的樓市發展策略越來越成為新的邏輯。

全國放眼下來,十大城市群分別是:長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、以武漢為**的長江中遊城市帶、以重慶和成都為主要構成的川渝城市帶、山東半島城市群、中原城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群及關中城市群。

其中,長三角、珠三角、京津冀城市群、長江中遊城市帶以及川渝城市帶被國家認定為國家級城市群,已經初步成型。

“未來中國城市的主力格局是‘3+6’,就是3大城市群加上6個主力城市。三大城市群是環北京城市群(即京津冀)、環上海城市群(即長三角)和環深圳城市群(包括香港和廣州)(即珠三角),6個城市指的是南京、合肥、武漢、長沙、重慶和成都(這些都是其他幾大城市群的中心城市),這些城市將在未來中國未來城鎮化及中國經濟轉型的過程中發揮非常大的作用。”中國銀行(4.120, -0.02, -0.48%)業協會首席經濟學家巴曙松認為。

從宏觀層面看,2016年“3+6”城市格局占全國人口19.5%,創造的GDP占比達36.8%,新房交易額占比達46.2%,二手房交易額占比達73.5%。城市圈的大城市人口、資金吸引力持續增強;房地產交易占比高;轉型的開發商由開發投資走向多元化運營,同時集中度不斷提高。因此,城市群不僅是房企開發投資布局的著眼點,也是其轉型運營的著力點。

城市群暗含了中國區域經濟發展的趨勢。城市群是中國未來經濟發展格局中最具活力和**的**地區,是中國主體功能區戰略中的重點和優化開發區,也是未來中國城市發展的重要方向。而新的城鎮化進程將是以重點城市群為主的大發展。

妳可以不關心城市群經濟,但它關心妳

中國經濟正在從外需驅動向內需驅動轉型,城鎮化也開始進入“下半場”,即不再以農民進城為主,而是人口向大城市和城市群遷徒。在經歷了過去40年的經濟高速增長後,政府層開始把註意力轉向城市,特別是超級大城市作為未來經濟增長的驅動器。

復旦大學經濟學院院長張軍撰文指出,中國要充分利用和挖掘其人口規模和人力資本積累的無與倫比的巨大優勢,實現經濟長期可持續增長。在這種情況下,大城市、特別是超級大城市和城市群的掘起至關重要。

目前中國已有四個常駐人口在2000萬以上的超級大城市——北京、上海、廣州和深圳,但超級城市的數量與中國的經濟和人口規模並不成比例。“作為全球人口最多、經濟總量排名第二的國家,中國的城市化水平依然大大低於世界平均水平。中國還有數個在經濟和人口規模上具備成為超級大城市**的二線城市,如成都、天津、杭州、武漢、蘇州等。即便是北京、上海這樣的超級大城市,我們也沒有充分理由認為,它們的經濟發展潛能和可容納人口數量已經接近臨界值。”張軍說。

因勢利導、大幅提升城市群在未來經濟增長中扮演的主導角色,是中國推動經濟朝城市驅動型增長模式轉型的另壹個戰略。中國地緣遼闊,盡管地理上不乏城市群,但以經濟實力而言,最重要的空間集群,無疑是分布在長江三角洲和珠江三角洲兩個灣區的城市群。這兩個地區,得益於上海、香港、廣州、深圳和杭州等超級大城市的經濟擴張和輻射能力,兩個巨大都市圈的輪廓已清晰可見。

在世界最大的六個超級城市群中,中國只有長三角城市群上榜,是中國經濟發展速度最快、經濟總量規模最大、最具有發展**的經濟板塊。按照國家發改委和住建部聯合印發的《長江三角洲城市群發展規劃》,目標是到2030 年,將長三角城市群打造成具有全球影響力的世界級城市群。

今年3月,粵港澳大灣區的規劃被寫進政府工作報告,目標是將粵港澳大灣區建設成為全球創新發展高地、全球經濟最具活力和優質品質的生活區域。大灣區涵蓋了廣州、深圳等9個城市和香港、澳門兩個特別行政區。廣州、深圳處於粵港澳大灣區**圈,被寄予輻射帶動珠三角世界級城市群掘起的厚望。

廣東省委副書記、省長馬興瑞曾說:“加快珠三角地區重大交通基礎設施建設步伐,對於建設粵港澳大灣區,打造珠三角世界級城市群具有十分重要的意義。”當前,珠江三角洲高速公路網密度已達或超世界發達地區水平,接下來將發力建設城際鐵路、機場、港口等基礎設施。

京津冀城市群也是當前中央政府極力打造的世界級城市群。按照國家發改委的界定,京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省的石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、承德、張家口等八個城市,城市群區域總面積為21.6萬平方公裏,常住人口1.1億人。京津冀地區幅員廣闊、城鎮眾多,各城鎮間地緣相接、人緣相親、文化壹脈,有著天然的連帶關系和互補機緣,為打造世界級城市群奠定了良好的基礎。

以武漢為**的長江中遊城市帶即“中三角”正在掘起,成為繼長三角、珠三角、京津冀之後,中國經濟的又壹增長極。該城市群以武漢、長沙、南昌、合肥四個中心城市為**,以武漢城市圈、長株潭城市群、鄱陽湖經濟圈、江淮城市群等中部經濟發展地區三圈為主要構成。

此外,以重慶和成都為主要構成的川渝城市群也是當前迅速掘起中的重點城市群。

城市群改寫樓市新版圖,妳用了什麽策略

房地產市場的競爭,人們往往關心房企的銷售額增長,壹批房企對銷售業績背後的城市群經濟還很少進行研究、洞察、抓住。

“在第壹階段的城鎮化中,所有城市都在擴張,城鎮化以單個城市的發展為主。到第二階段(壹般認為城鎮化率達到50%後,進入城鎮化第二階段),城市之間將出現嚴重分化,壹二三四線的劃分標準不再適用,取而代之的則是‘都市圈’和‘城市群’,主要城市群將進壹步集聚人流、物流、資金流。”萬科高級副總裁譚華傑指出。

人口與產業的高頻流動顯示著經濟的活力,這是房地產行業長足發展的基石,對行業最為敏感的開發商們早已展開城市群布局。自去年以來,在京滬深拿地成本高企的背景下,“環京”、“環滬”、“環深”地帶紛紛成為房企布局的主陣地。

尤以長三角區域最耀眼,作為壹個多**發展都市圈,擁有上海、南京、杭州和合肥多點帶動,且交通路網發達、經濟穩定、配套設施相對完善,整體城市圈發展活躍,更受到企業投資青睞。這個城市群包含的主要城市有上海、南京、蘇州、無錫、鎮江、杭州、揚州、寧波、南通、嘉興、湖州、舟山。

相關機構數據顯示,今年1~8月份,拿地金額前十強房企在長三角城市群拿地總價高達2497億元;在中西部和珠三角城市群分別以1673億元和1463億元分列第二、第三位;環渤海城市群由於推出土地城市數量較少及熱點城市如北京多為聯合體競得,拿地總額位列第四位,為1378億元。

從城市群拿地城市情況來看,長三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等,中西部城市群的重慶、武漢、成都等,珠三角的廣州、佛山等,以及環渤海的北京、天津、濟南等城市土地成交更為活躍。

保利地產(10.400,-0.04, -0.38%)可以說是城市群戰略最為深入的房企之壹,其幾年前便提出了“3+2+X”的區域布局戰略:3即京津唐、長三角、珠三角城市群;2即武漢、成都兩個城市;X即其他**城市。去年保利已實現三個300億級別、兩個200億級別及壹個百億級別的城市群布局。

其還專門成立了城市群戰略部,以京滬穗等國家中心城市為**,完善珠三角、長三角、環渤海城市群戰略布點;萬科在物流、物業上進行城市拓展深耕,以多產業、互補互助提高占有率。

在當前環境下,房企要做的不僅是房地產開發,而且是延伸到城市建設層面進行相關配套和運營。這也是近年來越來越多房企開始提出做城市配套服務商或運營商的定位、轉型、跨界的原因所在,而產業園區、特色小鎮、城市更新、租賃公寓、養老產業、物流地產等新業務生態,是他們轉型的共同方向。

從拿地開始,房企參與到城市群經濟建設中,開啟了商業的新壹輪機會。二三線城市通過吸引房企開發,加速城市化發展,帶動城市群發展,這是雙贏的局面,也是未來趨勢。

“企業在繪制出城市群之後,需要確定應瞄準哪些城市群,以及在每個城市群運用什麽樣的策略。在這壹決策過程中,需要實施4個關鍵步驟:尋找增長最快的城市群、對目標城市群進行優先排序、設定城市群層面的發展願景、以及定義戰略性“原型”並量身定制市場策略。”麥肯錫在壹份研究中建議。

多地成立國有住房租賃公司 房子從哪裏來成關鍵

武漢、成都、上海等地紛紛成立國有住房租賃公司

住房租賃市場,國企來了!

“作為住建部文件中的12個試點城市之壹,我們的行動就是響應住建部通知中的內容。”

武漢市住房保障和房屋管理局的壹位負責人對《中國經濟周刊》記者介紹說,7月出臺的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中提到,“發揮國有企業的引領和帶動作用,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業”,並提出“城市住房城鄉建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺”。8月底,武漢組建第壹批5家國有住房租賃平臺。“我們的目標是年底前提供不少於7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。”

除武漢外,成都和上海在發展住房租賃市場時也將國有企業擺在了重要位置。早在7月底,成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國有住房租賃公司”。

上海的表態則更加明確。9月15日上海市政府發布《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》,其中明確表示,“通過國資國企的引領和示範,盡快增加市場供給,穩定市場租金,將國有企業打造成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石,並形成壹批可復制、可推廣的經驗做法,吸引更多的企業投身住房租賃產業。”

武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊對《中國經濟周刊》記者說,目前的住房租賃市場回報率低、周期長,相比於買賣市場較為無序,對已習慣“掙快錢”的房地產行業內的社會資本來說吸引力有限,“這個時候誰來幹呢?國企上!國資企業理應在此刻發揮帶頭作用,引領和規範好這個市場。”

為租賃市場提供增量,國有平臺上的房子從哪裏來?

“社會資本不是不看中租賃平臺,很多開發商都在布局,但現階段就是找不到破題之道,去解決回報率低和回報周期長的問題。”壹位業內人士對記者說,業界對租賃市場普遍達成的共識是“有潛力,但問題多”。於是社會資本的心態有些猶豫,動作上也偏遲緩。“特別是供應不足的問題亟待改變,大型租賃機構還是太少。”亞豪機構市場總監郭毅分析稱,國企做住房租賃平臺最大的意義是在租賃產業鏈的供應端,“國有資本進入租賃市場可以短期內擴大供應的規模,不會像社會資本那樣‘躡手躡腳’。”

“增加供應肯定是建立此類平臺的當務之急。”承擔建立國有住房租賃平臺任務的武漢地產集團的壹位負責人告訴《中國經濟周刊》記者,該企業建立的平臺上租賃房屋來源主要有三個:新建、改建和社會籌集。新建指選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目,按壹定比例和相關要求配建租賃住房;改建是將閑置的非住宅項目按有關標準和規範改造成集中式公寓;社會籌集房源則是收集社會上閑置的空余房源,將它們統壹起來進行規範化的租賃。“同時也可以將壹部分富余出來的公租房房源調整為租賃住房向社會出租,不再限定租賃對象。”該負責人表示,另外自持地塊也是武漢地產集團的可選方向。

前不久引發熱議的“商改租”房屋也會出現在武漢的國有租賃平臺上。“大約占30%的比例。”徐磊介紹說。據了解,武漢地產集團自持的地塊內有廠區可改建為租賃住房。不少業內人士質疑廠房改造成租賃房屋能否符合通風、采光和消防等要求,對此徐磊稱:“對廠房的改建不是想怎麽改就怎麽改,國土規劃和建設部門要聯合把關,有壹整套程序要走。”

目前租賃市場中商業機構的業務模式主要有三個:“大房東”(擁有項目產權)、“二房東”(從別處租得商業地產做集中式出租公寓)和“撮合平臺”(出租者將房源信息發布至平臺)。可以看出,武漢國有租賃平臺的模式和上述三種大致相同。

此外,成都還在稅收政策上鼓勵“撮合平臺”模式中的出租者:對個人出租住房的,由按照5%征收稅減為按1.5%計算繳納增值稅;其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的,在2017年12月31日之前可按照規定享受免征增值稅政策。

武漢:出租房不超60平米,中高端項目配管家服務

如果按照上海發布的文件所述,國有企業壹旦成為租賃行業中的“壓艙石”,手中就會持有大量可供出租的房產,這是否意味著租賃房屋“市場化”程度有所降低,部分城市將其作為“民生問題”加以解決,才強調國有企業的“壓艙石”作用?

武漢市住房保障和房屋管理局壹位負責人告訴《中國經濟周刊》記者,這種情況至少在武漢不會發生。“我們的思路是‘國企引領,市場化運作’,所有房源完全按照市場經濟的規律運營,平臺建成後面向全體社會大眾,不會只針對壹小部分收入偏低的人群。”他強調,就連曾經做過公租房的那壹部分房屋,進入租賃平臺之後也會面向全體社會大眾,不再限定承租人群。

武漢地產集團此次負責租賃平臺搭建工作的是其旗下保障房公司團隊,上述負責人解釋稱:“用保障房公司做這項業務,主要是考慮到它是公租房的運營公司,公租房也是租賃的壹種形式,保障房公司已經積累了壹定的運營能力和經驗,由他們打理租賃平臺,做起來更加順手。”

對於國企入局住房租賃市場,郭毅分析認為,其提供的增量目前來看還談不上“保障性住房”,更不具有“福利性質”,與商業化機構(如鏈家自如、萬科泊寓和蛋殼公寓等)相比,國有企業供應的產品性質更接近於“剛需”,而商業化機構更偏高端。“國有資本進入租賃行業,肯定是市場化運營,但背後應該還是有更多社會責任的隱含屬性。”郭毅說,她很好奇國有平臺提供的房屋產品形態如何,這直接決定了產品的受眾,“在總面積有限的情況下,恐怕這些國企要動動腦筋讓壹部分面積和功能重疊,比如能否可以考慮將床鋪在不睡覺的時候折疊起來,省出壹部分空間用作其他功能。這就能讓有限的面積容納更多的人數和功能。”

以武漢市為例,雖然目前產品形態還不得而知,但上述負責人告訴《中國經濟周刊》記者,平均每套出租房屋的面積不會超過60平方米,形態多元化,“除普通的青年公寓外,中高端項目有人才公寓,我們會配備管家服務,這對管理人員要求會高壹些。”

至於如何杜絕非市場化的“關系戶”在國有租賃平臺中出現,武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊壹再重申,國有企業在內部已經形成了較為完備的監察體制,租賃平臺按照市場化要求進行運營,確保國有資產保值增值,尋租空間很小。“監管體系是獨立的,運營條線更是獨立的,其他部門的員工不會輕易找到運營市場化租賃平臺的人去‘走關系’。”

運營住房租賃平臺,國企有哪些優勢

與買賣市場的“壹錘子買賣”不同,租賃市場的鏈條長、服務環節多,後期需要龐大的服務團隊支撐長期服務,如同獲得了自持地塊的開發商壹樣,國企對今後運營這部分較“重”的資產也要提前有所準備。

“我國大中城市國企在此之前較少涉及房屋租賃市場,對租賃客群的了解並不深入,而租賃鏈條又很長,從產品開發到定價,再到後期的運營和服務,恐怕需要做好長期深入了解市場的打算。”郭毅分析認為,國企做運營有壹個明顯的好處,那就是更能了解政策,按照符合國家意誌的方式管理租賃房屋。

徐磊告訴《中國經濟周刊》記者,政府方面對出租房屋的運營和管理並非“壹點經驗都沒有”:“歷史原因導致武漢市內有大量的公房,即產權歸政府的房子。從上世紀50年代開始這部分房屋的管理壹直都由政府部門而不是商業機構負責。1998年房改之後雖然公房只剩下很少壹部分,但仍有不少對外出租,特別是在對外進行商業出租用作門市房的公房上,政府部門已經掌握了很豐富的經驗。”

除此之外,市場上的商業機構已對租賃房屋的運營和管理積累了壹定經驗,也招攬了不少運營人才,未來國有租賃平臺是否會向其拋去“橄欖枝”?徐磊表示,不排除“挖墻腳”的可能,但他同時認為,“人才戰爭”本身不是壞事,“懂租賃、懂運營的專業人才變得緊俏了,這對租賃市場整體上是有刺激作用的。”

有業內分析人士分析指出,“人才戰爭”可能會發生,但不會是普遍性現象,“與買賣市場相比,租賃市場在房地產整體交易額中的占比還是太小,租賃還不是主流市場。”該人士補充說,國有企業開發的租賃房屋在產品形態上是否與現行商業機構推出的產品形態相似尚存疑,“國有租賃平臺還是應該有些開拓意識,在現有產品形態的基礎上做些顛覆,針對不同人群做不同的精細化設計,比如針對年輕租客群體就往社交化方向進行開拓。產品類型不同,服務的需求和內容也不同,商業化機構中也就未必有國企要找的人了。”