全國多地調整公積金貸款政策 為樓市去庫存添動力

降低首付款比例、放寬貸款條件、提高貸款額度、推進異地貸款……今年7月份以來,全國多地密集調整公積金貸款政策。業內專家分析認為,這將促進需求的進壹步釋放,為樓市去庫存增添更多動力。

“職工申請貸款的連續繳存時間,由12個月以上降到6個月以上,首套房、二套房最低首付款比例分別由30%、50%降到20%、30%。”6日,山東省住房和城鄉建設廳發布了調整後的公積金貸款新政策。

記者了解到,山東省出臺的關於完善公積金管理體制擴大住房消費的指導意見,圍繞進壹步釋放結余資金、提高資金使用效率,提出了16條有針對性的政策措施,其中包括提高貸款額度、擴大提取範圍、推進農民工使用公積金購房等。

不僅在山東,今年7月份以來,已有四川、河南、湖北等多地進壹步放寬了公積金貸款條件。

7月10日,成都市將單筆住房公積金貸款最高額度從50萬元提高至60萬元;天津市將住房公積金貸款額度從每戶40萬元至60萬元統壹提高到80萬元;從8月1日起,武漢市公積金繳存職工家庭購買第二套改善性住房,提取公積金或申請公積金貸款時,其現住房面積控制標準由140平方米放寬至144平方米以下。

部分地區還簡化了住房公積金的使用流程。從7月20日起,濟南市繳存職工可直接利用現有個人住房公積金賬戶余額沖抵償還個人住房公積金貸款,改變以往“先還錢再提錢”的流程。

去年以來,國家相關部委已多次發文要求不斷加大對繳存職工住房消費的支持力度。“今年以來,住建部兩次召開專題會議,通報全國住房公積金使用情況,要求各地加快釋放結余資金,提高資金使用效率,進壹步拉動住房消費。”山東省住房和城鄉建設廳副廳長李力對記者表示。

國家統計局數據顯示,6月末,全國商品房待售面積65738萬平方米,同比增長20.8%。而不少城市的住房公積金余額明顯增長。

業內專家分析認為,公積金的大量沈澱與樓市的高庫存形成鮮明對比,因此以公積金強化對樓市的支持成為壹條合理路徑。“目前不少三四線城市庫存壓力明顯,放寬公積金政策,明顯有利於增加這些城市的去庫存動力。”專家說。

(中國新聞網)

房地產或迎定向寬松 棚改或引入貨幣化補償安置

可以被視為房地產市場“量化寬松”政策的“棚戶區改造貨幣化安置”正在悄然之間進展不斷。按照中央統壹安排,在國家開發銀行入局棚改及貨幣化安置後,將有其他開發性金融機構陸續進入棚戶區改造提供資金支持。

除國家開發銀行之外,農業發展銀行等開發性、政策性銀行和金融機構均被列入“貸款支持”棚戶區改造及其貨幣化安置工作的名單。在此之前,住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已經多次要求地方政府,進壹步提高貨幣化安置在棚戶區改造安置中的比例,但資金是這壹政策取向的關鍵所在。

這或將為存量較大的中國房地產市場註入相對豐沛的流動性。目前,住建部已經圈定了三種“棚戶區貨幣化補償安置”的方式,並考慮通過進壹步出臺指導意見,大幅度提升棚戶區改造的貨幣化安置比例,以提高住房庫存去化速度。

開發性金融全面入局

“不止國家開發銀行,陸續應該有其他的政策性、開發性金融機構,通過提供定向貸款的方式,為棚戶區改造及其貨幣化補償安置提供支持,這壹點,從中央的層面已經確定了。”8月5日清晨,住建部壹位不願具名的內部人士向《中國經營報》記者表示。

國家開發銀行是目前棚戶區改造領域中,最主要的政策性金融機構。按照中央統壹安排,包括農業發展銀行等政策性金融機構將陸續進入棚戶區改造領域,提供信貸、投資等方面的支持。

記者了解到,上述政策性、開發性金融機構,將按照“統壹進入、逐個對接”的方式,在住建部的統壹協調下,通過和棚戶區改造的主體——地方政府談判,並達成三方協議的方式,對棚戶區改造及其貨幣化安置予以定向的信貸和資金支持。

按照這壹運作方式和原則,開發性、政策性金融機構入局支持棚戶區改造,將不會設立“總資金額度的上限”,只要“符合壹般性金融機構風控原則”即可逐壹談判,予以信貸或投資支持。截至本報記者發稿,這壹計劃尚未有明確的“結束時間”。

目前,棚改資金中約有壹半來自於國家開發銀行貸款。按照工作安排,國開行住宅金融事業部組建完畢,約有50人專門從事棚改事業,已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年,國開行完成棚改貸款發放4086億元,是2013年的4倍。

“開發性、政策性金融結構全面介入棚改,將使棚改的資金問題得到很大程度的解決和改善,尤其是中西部財力相對較為薄弱地區的棚戶區改造工作效率將會進壹步提高。”8月5日,壹位接近住建部的權威人士稱。

貨幣化安置才是關鍵

2015年初,國務院確定了2015年~2017年城鎮棚戶區改造的基本工作規劃。2015年~2017年間,全國將完成總計1800萬套的城鎮棚戶區改造工作。因此,涉及到棚改居民的安置方式,就成為城市棚戶區改造工作過程中的重要環節。

此間,住建部部長陳政高向地方政府提出,要進壹步提升貨幣化補償安置在棚戶區改造過程中發揮的作用。隨後,住建部分管房地產和住房保障工作的副部長王寧則告知地方政府,要制訂指導意見,完善政策措施,加快推進棚改貨幣化安置工作,縮短安置周期,節省過渡費用。

棚戶區改造安置有“補磚頭”和“補人頭”兩種安置方式(住房和城鄉建設系統內部的工作術語)。前者意指通過住房實物對拆遷戶進行安置;後者意指通過貨幣化的方式,對拆遷戶家庭直接進行補償,由拆遷戶家庭在持有貨幣補償的情況下,進入住房消費市場,通過購置住房解決安置問題。提高“補人頭”的比例,即意味這地方政府真金白銀地對棚戶區改造投入資金,而不是再以“土地資源”換取開發商代建的“安置房”。因此,國家開發銀行、國家開發投資公司、農業發展銀行等政策性、開發性金融機構的全面入局,解決的就是資金問題。

“大規模推進棚戶區改造是從2008年年底開始的,通過這幾年的推進來看,目前待改造的棚戶區基本上都是市場化運作比較困難的硬骨頭了,這樣地方資金上就存在很大的缺口。”住建部住房保障司副巡視員劉霞在中國政府網訪談說明有關棚改問題時表示。而湖南、廣西等棚改貨幣化安置比例較高的地區,無壹例外是得到了政策性金融機構的支持。住建部正試圖在全國範圍內推廣這壹模式。

去化庫存效果為期待

“(棚戶區貨幣化補償安置)和房地產市場也有關系,通俗講如果房地產市場有足夠的存量住房,能夠滿足棚戶區居民的住房需求,與他們的需求相匹配,那就可以不新建安置房,直接通過貨幣化方式解決。”劉霞表示。

她強調,棚改貨幣化安置比例的提高,壹方面充分尊重安置居民的個人意願,另壹方面也與房地產市場有關。之所以在前幾年大量建設了實物安置型的住房,主要是源於市場上沒有適用於安置的住房,而近幾年,這類住房多了起來。

“我覺得這樣至少有幾個好處:壹是去庫存,這是很直接的,對老百姓來講最好的方式就是讓他可以自願選擇,可以滿足多樣化的需求,另外也可以享受更好的居住環境和物業服務,這也是符合老百姓意願的。住建部從上半年始終是通過各種方式來大力推動棚改貨幣化安置工作。”劉霞說。

CREIS中指數據顯示,2015年7月監測的主要城市成交面積環比下降2.21%,超6成城市環比下降,同比去年7月則上漲57.53%。進入2015年,樓市在房企年末沖刺後進入盤整期,整體表現欠佳。2月迎來傳統春節,樓市成交繼續走低,3月企穩回升,4月成交再上漲,5月利好政策不斷,回升趨勢明顯,6月樓市成交繼續回暖,但漲幅收窄,本月成交止升回落。

記者了解到,住建部已經劃定了三種貨幣化安置的補償方式。第壹種方式是政府搭建平臺,居民與開發企業直接對接選房;第二種方式是政府從開發商那裏購買合適的商品房作為安置住房;第三種是老百姓拿到錢自主選擇。

“這些方式都可以有效地滿足老百姓多樣化的需求,同時對促進房地產市場也有好處。”劉霞說。

國家稅務總局:5月1日起轉讓住房應繳納增值稅

針對個人轉讓住房問題,公告提出,在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同,2016年5月1日以後辦理產權變更事項的,應繳納增值稅,不繳納營業稅。

國家稅務總局:5月1日起轉讓住房應繳納增值稅

確保全面推開營改增試點順利實施的舉措開始加碼。

4月26日,國家稅務總局網站發出《關於明確營改增試點若幹征管問題的公告》。公告內容主要涉及四部分,並明確公告自2016年5月1日起施行。

公告第壹部分明確提出,餐飲行業增值稅壹般納稅人購進農業生產者自產農產品,可以使用國稅機關監制的農產品收購發票,按照現行規定計算抵扣進項稅額。有條件的地區,應積極在餐飲行業推行農產品進項稅額核定扣除辦法,按照《財政部 國家稅務總局關於在部分行業試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》(財稅〔2012〕38號)有關規定計算抵扣進項稅額。

針對個人轉讓住房問題,《每日經濟新聞》記者註意到,公告提出,在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同,2016年5月1日以後辦理產權變更事項的,應繳納增值稅,不繳納營業稅。

同時,公告表示,按照現行規定,適用增值稅差額征收政策的增值稅小規模納稅人,以差額前的銷售額確定是否可以享受3萬元(按季納稅9萬元)以下免征增值稅政策。

公告最後提及,營改增後,門票、過路(過橋)費發票屬於予以保留的票種,自2016年5月1日起,由國稅機關監制管理。原地稅機關監制的上述兩類發票,可以延用至2016年6月30日。

國務院推進公租房貨幣化 業內:補貼要有憑證

住房成為5月4日的國務院常務會議關註的大問題之壹。

會議指出,實行購租並舉,發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件,推動新型城鎮化進程。

在會議確定的發展住房租賃市場的4項舉措中,有壹項格外引人關註。“推進公租房貨幣化,政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員,凡符合條件的應納入公租房保障範圍。”這壹舉措涉及廣大青年群體的利益,也被認為是公租房政策思路發生改變。

“這其實是壹改往日方法,把補貼落在”人頭”上而不是”磚頭”上。”中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為,政府建了很多公租房,但很多公租房因為地段、配套設施不好,很多申請者看不上。“雖然價格便宜壹些,但購房者的交通成本又上去了,孩子沒法上學,老人沒法看病,這些生活成本同樣很高。”在汪利娜看來,政府建公租房效益未必最好,“現在政府可以直接把貨幣補貼到人頭,租房者根據自己的條件去找合適的租賃性住房。”

但壹些行業人士也提醒,補貼壹定要有憑證,政府要警惕壹些人偽造虛假的租賃交易去騙補貼。“政府需要通過管理租房機構防控風險,讓受補貼的對象通過合規的租房機構租房子,所出具的合同可信度更高,政府也便於管理,防止騙補。”優客逸家創始人兼CEO劉翔建議。

會議為鼓勵發展住房租賃市場,還提出了“支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務”“鼓勵個人依法出租自有住房”“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”“推進公租房貨幣化”等政策。

汪利娜多年來壹直呼籲政府少建公租房,盡量把存量房推向市場,加大租房房源。在她看來,新政出臺是當前房地產去庫存和新型城鎮化下剛需主體變化兩大背景共同作用的結果。

汪利娜認為,現在房地產去庫存已是整個產業發展的“重頭戲”。國務院發展研究中心副主任王壹鳴此前曾指出,按照大口徑計算的話,我國房地產庫存需要6年5個月才能消化掉。

汪利娜認為,我國現在城鎮住宅市場的剛需主體已經發生了變化,很多城鎮居民已經解決了自己的住房問題,現階段真正需要住房的剛需主體是剛畢業、剛就業和剛進城的新市民,而即便放開限購政策,這些人也不壹定馬上買得起房。

亞豪機構市場總監郭毅也有同感,北上廣深壹線城市土地資源緊張,房價漲速快,這讓剛剛進入這些城市的人很難找到買得起又適合自己的住房。

“從對土地合理利用的角度考慮,大力開展住房租賃市場,將形成階梯型消費。”郭毅表示,應該讓剛畢業、剛就業、剛進城的人群先租後換再逐步改善,而不是讓壹個剛畢業的學生用父母的積蓄來買壹套房子。

與此前出臺的壹些房地產去庫存政策相比,培育租房市場能讓租房市場的供求關系變得更加靈活。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉發現,從去年開始,政府就越來越重視住房租賃市場,“購租並舉”也被確立為化解房地產庫存的重要舉措。此次進壹步提出框架性的政策,就是為了增加租賃房源、發展住房租賃企業和規範市場管理、保障交易各方的權益,從供給側方向出發進行改革,發展住房租賃市場,幫助房地產去庫存。

“新政擊中了以前住房租賃市場的諸多痛點。”胡景暉表示,分散式的房源散布於各大社區的小業主手中,租金成本較高,租賃關系也難保持穩定,能夠拿到整棟的公寓項目更是可遇而不可求,“要麽價格太高,要麽無法達成長期穩定的租賃關系。”

今年的全國兩會上,住房和城鄉建設部部長副部長倪虹曾表示,相比住房制度中的買賣市場和住房保障,我國的租賃市場發展還很落後,原因主要在於4個方面,壹是缺少專營住房租賃企業,沒有形成規模;二是租賃市場房源少,主要是二手房和舊房,壹手房租賃市場較少;三是中介機構服務上還存在不規範、無序競爭問題;四是在機制體制和有關法律方面還需完善。

“如今,政府開始鼓勵個人依法出租自有住房,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,可以大大增加市場的房源供應,從而盤活部分存量房,使其成為有效的租賃房源供給,對我們住房租賃業務規模化發展意義重大。”胡景暉表示。

劉翔也認為,原來不適合或者不能作商業用地的房源會被供給出來,可以促進租賃市場的發展。“我們這幾年也壹直都沒有盈利,租賃行業必須上規模。”

汪利娜認為,基於目前城市房源情況分化現象嚴重的問題,允許商業用房改變性質,主要針對的是三四線城市商業地產中大量積壓的房源,這個政策給了地產商壹個新的選擇路徑。對於壹線城市來說,盤活個人手裏的存量房更能解決租房市場房源緊缺的問題。

讓開發商變賣房為租房,“松手”的難度之大,郭毅已經想象得到。因為這裏面涉及到的問題太多,比如房屋、公共設施、配套服務等適不適合轉變,開發商對於資金回籠的需求等。“另外,商業地產規劃的容積率指標比普通住宅要高很多,安保、電梯和車位是不是能夠承載居住的需求。租賃住宅用房可以申請學區房,但商業用房是不是有同樣的功能?這些問題政府還需要出臺具體細則去明確。”郭毅說。

胡景暉也表示,雖然拓寬租賃市場房源可以將現有的房源數量比例提高30%,但還需要國家在稅費、金融等政策上給與更多支持,如降低所得稅、流轉稅,調整相關行業在商業銀行的信用評級或者抵押要求,並給予利率優惠,使有能力的公司可以直接融資等。

長租公寓短期盈利艱難 “搶灘”戰仍被打響

今年以來,隨著“租售並舉”的提出和各項利好政策的釋放,我國房地產市場正在從“重售輕租”邁向“租售同權”的新格局。

在租賃市場中,以政府為主體提供的公租房雖然解決了部分人群的租房問題,但是由於政府財力有限、公租房難以普羅大眾,以企業為主體提供的長租公寓越來越成為租賃市場新的“寵兒”。

隨著城市化進程的推進,房地產開發業務的增長天花板,似乎就在不遠處。以房地產開發為主業的房地產企業,似乎嗅到了長租公寓未來的新商機,盡管當下市場認可度仍較低,企業短期盈利仍艱,但壹場關於長租公寓提前布局的“搶灘”戰役正被打響。

近日,人民網記者走訪了北京、上海等長租公寓項目,試圖了解目前長租公寓市場這壹新興的商業模式的真實狀況。

在上海的租房市場,“老、破、小”占據主流,蝸居在80年代的老房子裏、在被房東催房租時真的難言“生活的美好”。在和房東的壹次口角之爭後,90後李佳(化名)嘗試地選擇了長租公寓。

“體驗還不錯,2500元在上海中環租到了壹間朝南的主臥,15平方米,還帶飄窗,屬於次新的小區,離地鐵口也比較近。” 李佳所租的自如公寓屬於分散式的長租公寓,在對次新房進行二次裝修後再轉租給租戶,從簽約到交租都在網上完成。

“沒有選擇那種集中式的長租公寓,因為價格太貴了,而且空間壓抑,多是單身公寓,面積小,而且同等地段和面積相比合租要貴1000元呢,用水和電還是商業收費。”

但是,自如也有令李佳不太滿意的地方,比如群租的現象,雖然規定了壹間房最多兩個人,還是會有“不速之客”留宿,而且,每年近3000元的服務費也僅限於上網免費和每月兩次公共區域的衛生打掃。

“房價太高了,即使買也只能買在郊區,生活和工作都有諸多不便,幸福指數感也降低,如果租金合理,而且租房和買房實行壹樣的落戶政策,甚至子女的義務教育也有相應的保障,就可以按照自己的能力壹步步實現安居樂業。”作為高校畢業的碩士生,已婚的李佳還是想留在壹線城市,為自己的理想打拼,不至於為了買不起房“逃離北上廣”。

其實,在走訪中,李佳只是長租公寓的租戶之壹,“性價比較差”是大部分租戶對長租公寓的看法。