什麼是粵港澳大灣區 ?

粵港澳大灣區是指由香港澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州深圳珠海佛山中山東莞肇慶江門惠州等九市組成的城市群,是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體,與美國紐約灣區、三藩市灣區和日本東京灣區比肩的世界四大灣區之一。粵港澳大灣區面積達5.6萬平方公里,灣區人口達6600萬,2017年GDP生產總值突破10萬億元、灣區GDP總量規模超過了俄羅斯國家、在世界國家排行中名列11位,與韓國持平,成為全國經濟最活躍的地區。 

粵港澳大灣區建設已經寫入十九大報告和政府工作報告,提升到國家發展戰略層面。推進建設粵港澳大灣區,有利於深化內地和港澳交流合作,對港澳參與國家發展戰略,提升競爭力,保持長期繁榮穩定具有重要意義。 

粵港澳三地將在中央有關部門支持下,完善創新合作機制,促進互利共贏合作關係,共同將粵港澳大灣區建設成為更具活力的經濟區、宜居宜業宜遊的優質生活圈和內地與港澳深度合作的示範區,打造國際一流灣區和世界級城市群。

 

政策背景

 

2009年完成的《大珠三角城鎮群協調發展規劃研究》把“灣區發展計畫”列為空間總體佈局協調計畫的一環,並提出四項跟進工作,即跨界交通合作、跨界地區合作、生態環境保護合作和協調機制建設。2010年粵港澳三地政府聯合制定《環珠三角宜居灣區建設重點行動計畫》,以落實上述跨界地區合作。廣東省2016年政府工作報告,也包括“開展珠三角城市升級行動,聯手港澳打造粵港澳大灣區”等內容。 

2017年2月23日,中共中央政治局委員、省委書記胡春華,省長馬興瑞在廣州會見了香港特別行政區行政長官梁振英,雙方表示全面提升合作水準,深化投資貿易、科技創新、環境保護、教育人文、自貿區建設等領域的互利合作,攜手參與“一帶一路”建設,不斷深化粵港合作。 

廣東與香港將在南沙自貿區建立“粵港深度合作區”,產業發展將緊緊圍繞研發及科技成果轉化、國際教育培訓、金融服務、專業服務、商貿服務、休閒旅遊及健康服務、航運物流服務、資訊科技等八大產業。

2017年3月5日召開的十二屆全國人大五次會議上,國務院總理李克強在政府工作報告中提出,要推動內地與港澳深化合作,研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃,發揮港澳獨特優勢,提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。

2017年3月25日,香港特區行政長官梁振英在海南博鼇和廣東省委副書記、廣州巿委書記任學鋒會面,主要討論兩方面,一個是香港和廣州如何可以一起做好李克強總理在今年的政府工作報告裡面提出,研究制定粵港澳大灣區城巿群的規劃工作;第二方面,就是香港和廣州如何可以一起“走出去”,去“一帶一路”沿線國家,推動五個互聯互通 。2017年4月19至21日,梁振英將率團到訪粵港澳大灣區六個城市,包括廣州、佛山、肇慶、江門、中山及珠海,考察當地的城市發展、定位、物流及基建,並與各市領導會面。梁振英表示,香港在現代服務業、金融、法律、會計、建築等方面具備優勢,重視與廣東合作,更重視政府工作報告中提出的粵港澳大灣區城市群發展規劃。此行旨在把握時機,推動香港參與規劃工作。 

2015年9月,國家發改委發佈《關於在部分區域系統推進全面創新改革試驗的總體方案》,其中廣東被列入省級行政區之中,著眼于深化粵港澳創新合作。該次廣東改革試驗區提出的粵港澳合作,明確加入“創新”兩字,表明“創新”將是這次廣東改革試驗區最核心的命題 。2017年4月7日,國家發改委制定印發了《2017年國家級新區體制機制創新工作要點》,其中,廣州南沙新區的工作要點為深化粵港澳深度合作探索,推動建設粵港澳專業服務集聚區、港澳科技成果產業化平臺和人才合作示範區,引領區域開放合作模式創新與發展動能轉換 。2017年6月29日,由廣東省發展改革委、廣東省港澳辦、廣東省社科院和南方財經全媒體集團共同發起組建的粵港澳大灣區研究院廣州成立,首部大灣區研究報告同時發佈。

2017年7月1日,《深化粵港澳合作 推進大灣區建設框架協定》在香港簽署,國家主席習近平出席簽署儀式。在習近平見證下,香港特別行政區行政長官林鄭月娥、澳門特別行政區行政長官崔世安、國家發展和改革委員會主任何立峰、廣東省省長馬興瑞共同簽署了《深化粵港澳合作 推進大灣區建設框架協議》。 

2018年3月7日,習近平總書記在參加廣東代表團審議時指出,要抓住建設粵港澳大灣區重大機遇,攜手港澳加快推進相關工作,打造國際一流灣區和世界級城市群   ;同月,國家發展改革委主任何立峰表示,粵港澳大灣區發展規劃綱要的編制工作已基本完成,下一步將加快編制產業發展、交通、生態環境等方面的專項規劃   。廣東省發改委主任何甯卡在2018年廣東省兩會期間透露,廣東正在配合國家發改委組織編制粵港澳大灣區國際科技創新中心實施方案,推進南沙、前海、橫琴以及江門大廣海灣經濟區、中山澳門開發粵澳全面合作示範區等重要的粵港澳合作平臺建設。 

2018年3月,香港行政長官林鄭月娥率領多名政策局局長赴大灣區深圳、中山、珠海三市考察,為落實即將出臺的粵港澳大灣區發展規劃做準備。林鄭首日分別與深圳市委書記王偉中及中山市委書記陳旭東會面交談,並參觀了中山國家健康科技產業基地和建設中的深中通道及毗鄰的翠亨新區。林鄭月娥表示希望有更多香港優勢產業落戶大灣區,推動大灣區各城市互補發展。林鄭月娥此次行程有多名政策局局長隨行,首站出席香港中文大學(深圳)祥波書院的揭幕儀式,林鄭月娥與深圳市委書記王偉中共同主禮 

2018年5月16日至17日,香港特別行政區行政長官林鄭月娥率團到廣州考察。廣州市委書記任學鋒,市委副書記、市長溫國輝陪同並座談。林鄭月娥表示,廣州吸引人才創新創業、大力發展戰略性新興產業成效令人印象深刻。香港與廣州聯繫十分緊密,大量港資企業紮根廣州發展,兩地合作空間很大。特區政府願與廣州深化金融科技教育醫療等領域合作。在廣州期間,林鄭月娥一行先後考察了二沙島藝術公園、海心沙、花城廣場、珠江兩岸亮化工程、廣州邁普再生醫學科技公司、盈盛智創科技(廣州)公司、博厚健康科技股份公司、天河區港澳青年之家創業基地、琶洲互聯網創新集聚區、南沙區慶盛高鐵站等。香港特別行政區政制及內地事務局局長聶德權,省港澳辦黨組書記、主任廖京山等參加有關活動  。香港科技大學將在廣州南沙建設分校區,將培育包括AI人才在內的各類人才 。6月13日,林鄭月娥接受媒體採訪時表示,香港將積極推動穗港合作發展,廣州發展潛力巨大,發展空間很大,僅南沙區就有700多平方公里,條件得天獨厚,香港企業、大學、醫院進駐南沙,會有很好的發展前景。 

2018年4月,廣東省省長馬興瑞在博鼇論壇表示,粵港澳大灣區的規劃很快就要出臺,完全有條件有信心把它打造成世界級的灣區。納入大灣區的香港、澳門特別行政區和珠三角的9個市的經濟總量接近紐約灣區,擁有16家世界500強企業,粵港澳大灣區發展潛力巨大,實力豐厚,前景無限 。馬興瑞表示科技創新是粵港澳大灣區未來主攻方向,香港和澳門有一大批科學家,有很好的原始創新的能力,在特有的條件下配置全球創新資源的能力也是在大灣區裡最強的,而珠三角地區在把科技成果轉化成生產力上,是世界幾大灣區中優勢較大的。要把香港、澳門、廣州、深圳打造成一個綜合的、世界級的科技創新中心  。澳門經濟財政司司長梁維特提出,要發揮澳門旅遊休閒中心的優勢與大灣區共同打造世界旅遊休閒目的地。同時,澳門可利用自身優勢在科技、文化等方面促進粵港澳大灣區參與國際合作  。

 

珠海(6张)

亚太创新经济研究院院长刘江华说,从地理区位和与内地的紧密联系功能来看,广州是粤港澳大湾区最核心的城市,是大湾区联系内地、辐射内地最佳桥梁和纽带。广东省城乡规划设计研究院总规划师马向明表示,广州作为华南的科教中心,在粤港澳发展成为国际重要创新中心的发展愿景中起着不可或缺的作用 [28]  。南丰集团CEO梁锦松认为,粤港澳大湾区综合了纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的三个主要功能。他介绍,纽约湾区主要功能是作为金融中心,与此相比,香港正是一个国际金融中心。东京湾区的主要功能体现在先进的制造业,在深圳、东莞,我们也有全球最好的制造业平台。旧金山湾区的主要功能体现在硅谷的创新能力,与此相比,我们有深圳强大的创新实力 [29]  。同月,广东省发改委启动《粤港澳大湾区城际铁路建设规划(2020-2030年)》编制工作,未来粤港澳大湾区有望建成“一小时城轨交通圈”

 

各區的限購政策

限購, 限售, 限價

很多人會形容國內樓市為政策市, 一點也不難理解.  不同地區政策也不一, 而且可以話變就變. 所以投資者在出擊前必需清楚最新的政策. 最簡單的方法是問專業而可靠之地產代理. 國內的政策繁鎖, 要自己上網找也不容易.

以下幾個重點需要特別注意:

住宅類型

大部分的政策只會用於監管一手和二手樓住宅.  屬於商住兩用的公寓很多時候是不受監管的. 而有些政策亦只對一手樓有所監管, 例如中山的限購是沒有限制二手樓的.

社保

因為要保障本地人置業需要, 其實大部分政策也只是針對外地投資者的.  所以如果外地人在當地有繳納利得稅和社保, 限購的條件會有所不同.  對於計劃重點投資者某一區的投資者, 可考慮為此而開立新公司和做社保. 當然亦要注意繳立社保的所需年期. 在中山和江門只需半年就可買1套, 但在珠海卻需要5年在不限購.

批出房產證不等於可立即賣樓

珠海, 廣州, 惠州, 和東莞也有這個限售政策. 這限制其實非常苛刻, 因為取得房產證也不容易呀! 以買惠州的新樓為例, 一般在買樓花時, 付錢後要年半時間才可收樓, 收到樓要2年才拿到房產證, 然後還要再等3年.  前後加起來就要6年半至7年的時間!

還有就是新政策的出台對之前已成交的樓宇也可以有影響的, 就是說你買的時候政策是這樣, 但下年改了, 你也要跟著受限制.  在國內投資房地產是會有這些不確定因素存在.

以下是各區的限購政策狀況, 到今曰2018年7月23日為止:

地區 住宅類型 限購細節 房產證滿X年才可售樓 生效於
中山 商住公寓 或商業產品 沒限購 2017年3月
一手房 社保半年 – 可買1套 社保兩年 –可買2套
二手房 沒限購
珠海 商住公寓 或商業產品 沒限購 但 :

橫琴 / 十字門 / 保稅區 大於75平方單位須以中國境內公司名義購買

2018年6月
一手房 社保5年 – 不限購 3年
二手房
佛山 商住公寓 或商業產品 不限購 2017年6月
一手房 限購區域內: 1年社保 – 限購1套
二手房
惠州 商住公寓 或商業產品 不限購 2018年7月
一手房 限購區域內: 港人限買一套

( 須提交 工作 及居住証明)

2年
二手房
廣州 商住公寓 或商業產品 香港買家須以中國境內公司名義購買 2017年3月
一手房 限購區域內: 港人限買一套

( 須提交 工作 及居住証明)

2年
二手房
東莞 商住公寓 或商業產品 不限購 2年 2017年4月
一手房 社保1年 – 可買1套 社保2年 – 可買2套
二手房
深圳 商住公寓 或商業產品 香港買家須以中國境內公司名義購買 2016年10月
一手房 限購區域內: 港人限買一套

( 須提交 工作 及居住証明)

二手房
江門 商住公寓 或商業產品 不限購 2017年4月
一手房 社保半年 – 可買1套 社保兩年 –可買2套
二手房

限購政策意義何在?

其實高斯定律已經告訴了我們這些人為干預只會徒勞無功. 要令市場達到平衡, 只要令市場透明化, 交易成本減低, 市場的無形之手自然就會做到最好的資源分配.

現在國內的情況是一個政策出來, 要另一個政策去填補它的漏洞.  而每推出一個政策也會不小心地傷害到另一班人的利益.

限制非本地人買樓的結果是限制了公民自由遷徙的權利. 很多移居到一二線城市勞動人口就是因為這些限制而不能置業, 又因為不想繼供社保而毅然離開, 生活得特別艱苦.

沒有預售許可證的樓不要買!

爛尾?

買樓最怕爛尾. 在國內買樓, 還要擔心拿不了房產證. 早前新聞報導有些物業在收樓後只拿不到房產證.  一來轉售困難, 二來還有可能被政府強制遷拆. 所以, 在國內買樓的目標不是單純的收到樓, 最重要的是拿到房產證! 別以為拿到房產證是理所當然的, 就算一切合規, 有些地方也需時兩年才能批出房產證, 所以買樓前要先問清楚, 心裏有數.

什麼是房產五證?

如果你想拿到房產證, 你必需確保開發商在售樓時已具備五證. 否則是很難拿到房產證的.

1. 1. 國土使用證

2. 2. 建設用地規劃許可證

3. 3. 建設工程規劃許可證

4. 4. 建設工程施工許可證

5. 5. 商品房銷售許可證 (即預售證)

這幾個證的詳細內容筆者就不在這詳談了.  簡單來說, 你要確保開發項目有預售證就根本足夠了.  因為如果沒有前面的4張證, 要拿到預售證是基本上不可能的.

每一個樓盤的售樓處都一定會把五證貼出來的 (如果有的話). 看證時記得要看正本, 不要只看影印本.

拿到預售証代表了什麼?

預售証是經由國土房管局的批核的.  項目的完成進度最少要在7成以上, 已通過竣工驗收, 水電等設施合規, 物業的管理方案已落實等. 要達到以上這些才可以拿到預售証.  所以, 如果沒有前4證是無辦法拿到預售證的.

基本上拿到預售証的項目爛尾的機會是很少的 (當然, 什麼也有風險, 再少的機會都總會有的).

其實國內的售樓規範已經做得很不錯了. 筆者認為, 只要是有預售証的樓房, 大家是可以放心購買的.

房產到期後點萛好?續期要交多少錢?

因為各大城市限購政策的出臺,很多人都沒有在自己生活幾年甚至幾十年的購房資格了,不得不說對於沒有購房資格的人來說是很焦愁的事,所以很多人不得不購買不限購的公寓,因為公寓是40年產權,所以很多人都會關注到底40年到期後房子怎麼辦?可以續期嗎?如果要續期要給多少錢?70年產權的到期又是怎樣的?

跟據中華人民共和國《物權法》第149條信息 和 《物權法》第148條資訊 和《城市房地產管理法》第22條資訊。

《物權法》:

第一百四十九條

住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其它不動產的歸屬,有約定的按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的約定辦理;第一百四十八條規定:建設用地使用期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其它不動產給予補償,並退還相應的出讓金。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期.依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

《城市房地產管理法》:

第二十二條 【使用權續延】土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿

土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的,土地使用權由國家無償收回。

所以到目前為止,房產產權不用糾結於40年、50年、70年了,關於如何補年限,《物權法》中已經明確了公私財產的受保護權。

在我國住宅房產用地的年限最長是70年,商業地產用地年限則為40年或部分50年,綜合地產年限為50年,隨著此次政策生效,現在所有用地屆滿自動續期,等於間接削弱了年限的作用。所以,無論是現在有房產的還是買家,以後大家不用糾結房屋產權的問題了,

以後產權到期只會存在兩種情況:

如果房產到期國家沒有其他規劃,業主只需要續交土地出讓金即可繼續使用;

如果房產到期國家有其他規劃,需要拆遷,那麼商業補償將按照1:3補償,意味著拆遷者將得到房產價格的三倍補償款。

二手房網簽的具體程序是什麽 如何網簽

相信很多人都聽過網簽,那麽妳知道什麽是網簽嗎?網簽就是在簽訂房屋買賣合同以後,到房產的相關部門進行備案,然後公布在網上!對交易人會給壹個網簽號,用戶可以用網簽號進行登入和查詢相關信息!
壹、二手房網簽的具體程序是什麽?
網上簽約和以往買賣雙方在中介公司簽訂售房合同的程序有很大不同,其具體的程序是:
1、二手房買賣雙方要協商合同的相關條款內容;
2、操作人員登錄存量房(二手房)網上簽約系統從已公示房屋信息中選取所交易房屋,在線填寫買賣合同的有關內容,並填寫《存量房交易結算資金劃轉協議》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》。填寫完成後由買賣雙方自行設置合同查詢密碼,操作人員進行網上提交;
3、買賣當事人和房地產經紀機構簽訂的房地產經紀合同須作為《存量房買賣合同》的附件壹並提交到系統中。在合同提交完畢後,操作人員從系統中聯機打印《存量房買賣合同》,還有《存量房交易結算資金劃轉協議》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》;
4、合同提交後可從網上打印《轉移登記申請表》,當事人進行簽字蓋章後,可持申請表及其他相關材料到房屋權屬登記部門辦轉移登記手續。
二、不通過中介如何網簽?
根據上面的描述,很多人也許會感到疑惑,是不是現在所有的程序都是在網上進行,不能在網下進行了呢?答案是否定的。根據我國目前的政策規定,二手房買賣雙方自行達銷售易的,還可直接簽訂紙質合同文本。當然,簽訂紙制合同文本的,可到中介協會和各區縣工商行政管理部門購買,也可上交易管理網外網下載。
但是,如果購房者或者售房者不想通過中介來達銷售易,而是希望直接通過買賣雙方協商,這個時候網簽應該如何進行?
如果個人不通過中介公司賣房,但想通過存量房網上簽約系統發布房源信息和進行網上簽約的,持房屋所有權證和身份證件,到房產局或當地建委咨詢,辦理信息公示和網上簽約。壹般情況下,應該雙方夫妻到場,並確認待購或待售二手房未交由中介出售,否則就只能通過中介來網簽。

異地購房如何計算 異地購房算二套房嗎

異地購房算二套房嗎?銀行的相關負責人告知,目前,要分兩種情況考慮。
壹,如果借款人名下的本地房產是使用貸款購買的,外地再在購房,就屬於二套房。因為目前借款人貸款買房的數據都是銀行通過查詢央行征信系統獲得的,並且央行的數據已全國聯網。
二、如果購房者在本地的房產是壹次性付款購買的,由於各地房管部門的數據沒有聯網,因此沒有通過貸款買房的房產將是二套房認定的盲區,這樣的情況是有可能享受首套房的貸款優惠政策。
另外,銀行方面強調,非本地戶口的購房人申請貸款,除提供身份證、戶口簿、暫住證、收入證明、單位出示證、銀行卡流水賬號外,新政出臺後,最重要的就是須提供在本地工作12個月的納稅證明或社會保險繳納證明。如果購房者是私營業主,也可以持壹年以上的個體經營營業執照。
異地購房如何計算
只要是在銀行貸款買房,各家銀行都可從央行的征信系統上調閱借款人此前的購房信息,從而判別是否“第2套房”。
在異地購房算二套房嗎
“二套房”是第2套普通自住房的簡稱,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的,借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平的,再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
目前銀行的征信系統已經實現全國聯網,只要是在銀行貸款買房,各家銀行都可從央行的征信系統上調閱信貸記錄,連外資行也概莫能外。所以異地購房也算二套房。

二套房認定標準 認定為二套房的情況有哪些

二套房是第2套普通自住房的簡稱,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的,借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平的,再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。對貸款購買第2套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。
壹是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數;
二是以當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總[1]面積為準,借款人家庭人均住房面積已高於當地平均住房水平;
三是已利用住房公積金貸款購房的家庭,再向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
對貸款購買第2套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。
二套房認定新標準:
新出臺的二套房標準是以家庭為單位,既認房又認貸,且異地人士購房貸款還需提供1年以上擬購房地的納稅證明或社會保險繳納證明,否則均按照二套房貸計算。
2010年6月4日住房和城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會公布的《關於規範商業性個人住房貸款中第2套住房認定標準的通知》中確定了二套房認定標準:壹、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數,應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
二、應借款人的申請或授權,直轄市、計劃單列市、省會(府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢,並出具書面查詢結果。
如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的,借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的,應將其記作不良記錄。
三、有下列情形之壹的,貸款人應對借款人執行第2套(及以上)差別化住房信貸政策:
(壹)借款人頭次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統,下同)中其家庭已登記有壹套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用貸款購買過壹套(及以上)住房,又申請貸款購買住房的;
(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查,確信借款人家庭已有壹套(及以上)住房的。
四、對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按本通知第三條執行差別化住房信貸政策。
對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按第2套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定,對其暫停發放住房貸款。
五、各地要把城市房屋登記信息系統建設作為落實國發〔2010〕10號文件的壹項重要工作抓緊抓好。數據不完備的城市,要進壹步完善系統;尚未建立房屋登記系統的城市,要加快建設。2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。
要加強住房信息查詢管理工作。房地產主管部門應嚴格按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號)及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號)進行查詢,並出具書面查詢結果。對提供虛假查詢信息的,按有關規定嚴肅處理。
銀行認定為二套房的七種情況
1 父母名下有住房,以未成年子女名義再購房
詳解:根據新的政策,家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被劃為家庭範疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時,就會按照二套房政策執行。
2 未成年時名下有房產,成年後再貸款購房
詳解:根據目前銀行“認貸又認房”,如果不出售現有房產的情況下,再貸款購房是屬於二套房的,將按照二套房的政策執行。如果按過去政策,未成年時的房產只要沒貸款,再申請房貸不算二套。
3 個人名下有全款購買的住房,再貸款購房
詳解:過去只“認貸”,這種情況不算二套房,但現在加了“認房”,雖然沒有貸過款,但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產,在不賣掉且申請貸款的情況下,也會被認定為二套房。
4 個人名下有貸款購買住房,結清出售後再貸款購房
詳解:目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”,也就是說雖然貸款買的房產出售以後,家庭名下已沒有任何住房,但因為其之前有貸款記錄,再申請房貸也會被算做二套房。
5 頭次購房使用商業貸款,再次購房使用公積金貸款
詳解:目前公積金貸款政策也比較嚴格,只要借款人有過房貸記錄,不論房貸是否結清、房產是否出售,即便從未使用過公積金貸款,頭次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6 婚前壹方曾貸款購房,婚後以另壹方名義申請貸款購房,但兩人戶口沒有在壹起
詳解:夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在壹起,但在民政局有過結婚登記。現在,銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外,還會要求借款人提供婚姻狀況證明,而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的,所以另壹方再購房時也會被算作第2套房。
7 婚後雙方共同貸款購房,離異後壹方再申請貸款購房
詳解:只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄,那麽即便離異後房產判給壹方,另壹方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規避二套房新政的想法也付之東流。

房產稅如何繳納 繳納的時間您清楚嗎

什麽是房產稅?房產稅,顧名思義就是以房屋為征稅對象!那麽,房產稅要如何繳納呢?房產稅又需要在什麽時間繳納呢?現在,小編就帶著這些問題來為大家解答!
壹、什麽是房產稅?
房產稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的壹種財產稅。現行的房產稅是第2步利改稅以後開征的,1986年9月15日,國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日開始實施。
二、房產稅如何繳納?
很多人對房產稅如何繳納很不了解,現在要我們的專家來說說房產稅如何繳納吧。
房產稅,按規定應由出租方(房產所有人)來交納。
如果租的是居民居住用房,適用4%的稅稅,每月應納房產稅12元。
如果租的是經營用房,適用12%的稅率,每月應納房產稅36元。
三、房產稅繳納時間
我們來看看房產稅繳納時間:
1、納稅人將原有房產用於生產經營,從生產經營之月起,繳納房產稅。
2、納稅人自行新建房屋用於生產經營,從建成之次月起,繳納房產稅。
3、納稅人委托施工企業建設的房屋,從辦理驗收手續之次月起,繳納房產稅。
4、納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,繳納房產稅。
5、納稅人購置存量房,自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起,繳納房產稅。
6、納稅人出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起,繳納房產稅。
7、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,繳納房產稅。
我們要按國家規定的房產稅繳納時間的規定來繳稅,以免引起很對的麻煩四、房產稅繳納方式1951年8月8日政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起,外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人,依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》房產稅繳納。《中華人民共和國房產稅暫行條例》自1986年頒布實施,目前正在醞釀修改。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的有關規定,以城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內的房屋為征稅對象,按房產余值或租金收入為計稅依據,其稅率分為兩類:按照房產余值計算應納稅額的,適用稅率為1.2%;按照房產租金收入計算應納稅額的,適用稅率為12%房產稅繳納按年征收、分期。各地地方稅務局具體規定略有差異,請咨詢當地地稅機關。
以上就是關於房產稅如何繳納、房產稅繳納時間、房產稅繳納方式詳細介紹,希望對妳有用。

房產證更名 如何在房產證上添加或減少名字

房產證如何更名?如何在房產證上添加或減少名字呢?房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明,並可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。對房屋產權歸屬起到最直觀的證明。由於房屋是重要的不動產,是公民財產權益的重要支柱。所以房產所有權的變更應謹慎對待。目前房產所有權的變更直接體現在房產證上的名字的變更。
壹般情況下,房產證名字的變更主要分為直接添加、贈與、買賣。
贈與——贈與的辦理手續
贈與——贈與需繳納的稅費
買賣——買賣的手續和稅費
壹、直接添加
在婚姻存續期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續期間房產屬於夫妻共同財產,就算是房產證上只寫壹個人的名字也算是兩人的共同財產。
因此在婚姻期間,這類情況如需辦理房產證增名手續,只需攜帶結婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產交易核心“變更登記”窗口辦理即可。
非婚姻存續期間:非婚期間房產證更名,不能直接添加配偶名字,只能以贈與的方式更名。
二、贈與
贈與範疇包括非婚姻存續期間和親戚朋友。
即房產證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。
有房有貸。壹般房子貸款沒有還清是不能更名的,若要更名有兩種途徑有兩種途徑,壹是提前還清貸款,然後再進行更名。二是向銀行申請,要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人,獲得銀行批準後再到房管局辦理相關更名手續。
有房無貸,視做贈與。雙方需要簽訂壹份贈與合同,且贈與合同必須辦理公證手續,公證費壹般是贈與房屋價值的1%,除此之外還需要繳納壹定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產,免征營業稅)。該辦理方式不僅適用於夫妻之間,
贈與手續:受贈房屋需提交房屋所有權證、贈與書和契證,到相關部門辦理正式的房屋所有權變更登記手續後,這種贈與行為才具有法律效力。具體步驟如下:
1.贈與人與受贈人訂立關於房屋贈與的書面合同,即贈與書。
2.受贈人憑原房屋所有權證、贈與書,交納契稅,領取契證。
3.辦理公證。
4.辦理房屋所有權轉移登記手續。由受贈人到房地產管理部門申請變更登記,並提交下列證件:(1)申請書(窗口提供)。(2)原房地產產權證。(3)相關當事人的身份證、戶口簿。(4)贈與書及公證書。(5)契稅收據。
5.贈與人將房屋交付受贈人。這裏″交付″以辦理完房屋產權轉移登記為準。
6.在辦理房屋贈與手續時,贈與人與受贈人應簽訂書面贈與合同,並到房管部門辦理過戶手續,但如果贈與人為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋贈與他人時,如果利害關系人主張權利的,則該贈予行為無效。
非直系親屬間贈與還需提交個人所得稅申報表。
(壹)、直系親屬間贈與房產所需稅費:
1、交易手續費:住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
2、交易印花稅:住宅0非住宅0.05%
3、土地收益金:劃撥土地繳納
4、契稅:4%
5、房屋登記費:住宅80元/套非住宅550元/套
6、證照印花稅:5元/本
7、工本費:10元/本
8、個人所得稅:壹查賬征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20%二核定征收計算方法為:評估價格×1%
9、營業稅:直系親屬間贈與房產,免征營業稅。
(二)、非直系親屬贈與稅費
除上述外,非直系親屬還需繳納營業稅:
不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的,
營業稅=評估值-購買房屋價款
超過五年(含5年)普通住房:免征營業稅。
三、買賣
除贈與外,房產證更名也可以以二手房買賣方式進行。
1、二手房過戶營業稅及附加,分為以下幾種情況:
壹對外銷售個人購買不足5年的非普通住房的,全額征收營業稅
二對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的,差額征收營業稅
③對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅
2、看房屋類型是否為住宅,住宅和非住宅稅費分別如下:
壹交易手續費:住宅5元/㎡,非住宅11元/㎡。買方頭次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費減半征收。頭次購房指所有家庭成員。
二交易印花稅:住宅無,非住宅為總價0.05%。按正常交易銷售價格計征。
③房屋登記費:住宅80元/套,非住宅550元/件。
3、土地收益金:使用類型為劃撥的需要收取相應的土地收益金。
土地收益金:按地段等級收費標準×土地分攤面積
4、契稅:2008年11月1日起,個人購買非普通住房的(別墅類和聯體別墅住房除外)契稅稅率為3%,個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對於個人頭次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統壹下調到1%。
個人出售家庭少有住房,重新購置住房的,原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減。
5、個人所得稅,分為兩種方式:
壹查賬征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20%
二核定征收計算方法為:評估價格×1%
轉讓個人自用2年且是家庭少有生活用房的免征個人所得稅
6、土地登記費:33元/套
7、交易評估費:評估價×0.3%
8、測繪費:建築面積×1.36
9、如果請了中介,還需要交中介費:正常交易價格的2%
贈與手續要復雜,費用比交易費用要高。建議市民將房子轉給親人時,選擇交易過戶手續,這種方式比較簡單,費用也較少(贈與手續契稅為4%,而交易過戶契稅僅1%或1.5%)。
另外,還有壹些房產是不能辦理贈與的,因此直接辦理交易過戶是較好方式。

新房房產證辦理流程

房產證(Premises Permit)購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》,是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證,在通常意義上,房產證是房屋所有權證的簡稱,是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價壹半征契稅 。
妳還在為繁復的房產證辦理流程而苦不堪言,甚至是手足無措嗎?那麽就請看下面的文章,小編將全面為妳解答這些問題,讓煩惱壹掃光。
1、確定開發商已經進行初始登記
開發商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起 60日內,將其需要辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20~60日不等,因此在收房入住後的兩三個月之後,可以向開發商詢問辦理初始登記的情況,也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。為確保自己的利益,在《購房合同》中應對開發商辦理初始登記的時限加以約定,尤其是開發商辦理初始登記的較後期限以及辦理完畢後的“及時通知義務”等,明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。
2、到管理部門領取並填寫《房屋(地)所有權登記申請表》
申請表填寫之後需要開發商簽字蓋章。有的開發商手中會有現成的蓋好章的表格,只需到開發商處領取並填寫就行了。可以事先向開發商詢問,房產證應該在哪個部門辦理,然後直接向該部門咨詢,省去奔波之苦。
3、拿測繪圖(表)
由於測繪表是登記部門確定房產證上標註面積的重要依據,因此是必需的材料之壹。可以到開發商指定的房屋面積計量站申請並領取測繪表,或者帶身份證直接到開發商處領取,也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4、領取相關文件
在前面詢問相關部門時,壹定要明確需要領取哪些必要的申請文件,壹次齊全。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核並蓋章。
5、繳納公共維修基金、契稅
公共維修基金壹般由房產所在地區的小區辦收取,部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金,繳納的方法可以詢問開發商的辦事人員。需要註意的是,無論是小區辦收取還是銀行代收,都必須保留好繳納憑證,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件,壹旦遺失會影響獲得房產證。
6、提交申請材料
材料主要包括以下幾種:
(1)蓋章的申請表;
(2)房屋買賣合同;
(3)簽訂預售合同的買賣雙方關於房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;
(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;
(5)專項維修資金專用收據;
(6)契稅完稅或減免稅憑證;
(7)購房者身份證明(復印件核對原件);
(8)房屋共有的提交共有協議;
(9)銀行的提前還貸證明。
7、按照規定時間領取房產證
壹定要保存好管理部門給的領取證書的通知書,並按照上面通知的時間領取房產證。另外,在繳納印花稅和產權登記費、工本費時需仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息。